現在の住宅ローンと新しいローンを比較し、貯蓄額、利息総額、損益分岐点を比較します。
借り換えが合理的な場合
借り換えは、ローンを維持する期間内に利息の節約がクロージングコストを上回る場合に支払われます。従来のトリガー: 金利があなたの金利より 0.75 ～ 1% 下がった、信用スコアが向上した、または期間の変更を希望している。新たな 30 年の期間に再設定しながら、わずかに低い金利を追求するために借り換えると、生涯金利がさらに高くなる可能性があります。
損益分岐点
閉鎖コスト ÷ 毎月の節約額 = 損益分岐点月。 $6,000 ÷ $417 ≈ 14.4 か月 — その後のすべての支払いは純粋な利益になります。 2年以内は魅力的です。 4 時を超える場合は、滞在期間をよく考えてください。
金利と期間のトレードオフ
同じ期間でより低いレートが最もクリーンな勝利です。 15年に短縮すると生涯利息は減りますが、支払額は高くなります。延長すると支払額は減りますが、利息総額が増加する可能性があります。両方の数値を比較してください。
損益分岐点とは何ですか?
閉鎖費用を毎月の節約額で割った値、つまり借り換えで元が取れるまでの月数。
1% 円減額で借り換えるべきでしょうか?
多くの場合、そうですが、損益分岐点を確認してください。大規模な残高では 0.5% でも機能します。少額残高の場合、1% ではコストをカバーできない場合があります。
融資期間は重要ですか？
とても。新たに 30 年の期間で償却が再開されます。月々の返済額だけでなく、生涯の利息も比較してみましょう。
一般的な成約コストはどれくらいですか?
通常、ローンの 2–5%: 組成、評価、所有権、前払い。 ~$6,000–$15,000 ($300,000)。
キャッシュアウト借り換えとは何ですか?
借りている金額よりも多く借りて、自己資本との差額をポケットに入れます。改修には賢明ですが、出費にはリスクが伴います。
この計算機の使い方
現在のローンを左側に入力し、提案されている新しいローンを右側に入力します。計算機は 2 つを並べて比較します。
- 現在のローン残高。 元の金額ではなく、まだ借りている金額。最新の住宅ローン明細書または債権回収会社の Web サイトで確認してください。元の残高を使用すると、貯蓄額が過大になります。
- 現在の金利。 現在の市場レートではなく、メモに印刷されているとおりの既存の契約レートです。
- 残りの任期。 現在のローンはあと何年残っていますか。 30 年の住宅ローンを借りて 6 年目の場合は、30 ではなく 24 と入力します。これは非常に重要です。新たな 30 年の期間に借り換えると、償却が再開され、金利が低くても生涯金利が高くなる可能性があります。
- 新しい金利。 見積もられたレート、またはモデル化されているレート。上記のガイドからの有益なルール: 通常、新しいレートが現在のレートより 0.75 ～ 1% 低い場合、節約は魅力的になりますが、残高が大きい場合は、より小さな低下が正当化される可能性があります。
- 新しい融資期間。 ほとんどの借り換えは 30 年にリセットされますが、20 年または 15 年をモデル化すると、月々の貯蓄と生涯金利とのトレードオフがわかります。
- クロージングコスト。 決済手数料の合計: オリジネーション、評価、権利、および前払い。ローン金額の 2–5% が予想されます ($300,000 残高でおよそ $6,000–$15,000)。ローン見積もりには、申請から 3 営業日以内にこれらが 1 行ずつ記載されます。
結果を理解する
- 現在の月々の支払いと新しい月々の支払い。 2つの元利金を並べて表示し、同じ償却計算で算出しています。
- 毎月の節約。 2 つの支払いの差額。これはあなたの「利益」ですが、それは成約コストが回収された後でのみです。
- 損益分岐点期間 (月)。 閉鎖費用を月々の節約額で割ったもの。 $184 件/月の節約に対して $5,500 コストは、約 30 か月で収支が均衡します。それ以降の支払いはすべて純粋な利益です。損益分岐点前に再度売却または借り換えを行うと、借り換えによってお金が失われることになります。
- 生涯にわたる合計利息節約額。 クロージングコストを差し引く前の、両方のローンに基づいて支払われた利息の全期間の比較。常にこれを損益分岐点と合わせて読んでください。3 年以内に異動する場合、生涯の数字が大きくてもあまり意味がありません。
- クロージングコストを差し引いた純利益。 生涯にわたる利息節約額から、借り換えに支払った金額を差し引いた額。これが本当の結論です。もしそれがプラスで、損益分岐点が予想滞在期間内に収まるなら、借り換えをする価値はあります。 「クロージングコストなし」の借り換えを宣伝する貸し手は、単純にコストをより高いレートまたはバランスに転嫁します。同じインプットを通じてこれらのオファーを実行して、実際のトレードオフを確認します。
作業例
住宅所有者に借金がある $280,000、7.00% 残り30年で提供されます 6.00% 30 年間 と $5,500 クロージングコストで。
- 現在の支払い: $1,862.85/月
- 新規支払い: $1,678.74/月
- 毎月の節約額: $184.11
- 損益分岐点: $5,500 ÷ $184.11 ≈ 30ヶ月
- 生涯金利 – 現在のローン: $390,625;新しいローン: $324,347
- クロージングコスト後の正味生涯利益: $60,778
評決: 住宅所有者が 2 年半以上滞在する場合、借り換えが明らかに勝ちます。 18 か月目に売却すると、約 $2,200 の成約費用が未回収のままになります。
よくある質問
借り換えは私の信用スコアに悪影響を及ぼしますか?
一時的な小さな下落が予想されます。通常、難しい調査には数ポイントの費用がかかり、新しいアカウントにより平均アカウント年齢が下がります。スコアは通常、期日どおりに支払えば数か月以内に回復します。また、金利が低いと収入に対する負債の割合が改善されることが多く、将来の借り入れに役立ちます。
借り換えが完了するまでどのくらい時間がかかりますか?
ほとんどの借り換えは、申請から 30 ～ 45 日以内に完了します。評価、引受、および必須の 3 日間の完了開示審査です。合理化商品（FHA や VA の金利引き下げによる借り換えなど）は、評価や収入に関する書類の多くが省略されるため、より早く完了する可能性があります。
借り換え金利を下げるためにポイントを支払う必要がありますか?
ポイントを返済するのに十分な期間ローンを維持する場合にのみ、より低い金利が適用されます。通常、1 ポイント (ローンの 1%) で約 0.25% 回の金利引き下げが可能になります。ポイント費用を月々の追加節約額で割って 2 番目の損益分岐点を算出し、それを最終コストの損益分岐点に加算してから決定します。
借り換えができるようになるまでの待機期間はありますか?
従来のローンには金利と期間の借り換えに必須の条件がありません。数字がうまくいけば、取引完了の翌月に借り換えることができます。キャッシュアウト借り換えには通常 6 か月の所有権が必要であり、FHA/VA 合理化製品では最小限の期日支払いが必要です。
貸し手はどのような書類を求めますか?
標準パッケージ: 2 か月分の銀行取引明細書、2 年分の納税申告書と W-2 (または 1099)、最近の給与明細、住宅所有者の保険申告書、および現在の住宅ローン明細書。申し込み前にこれらを準備しておくことは、成約速度を左右する唯一の最大の要因です。
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