Umschuldungsrechner

So verwenden Sie diesen Rechner

Geben Sie links Ihr aktuelles Darlehen und rechts das vorgeschlagene neue Darlehen ein. Der Rechner vergleicht beide nebeneinander.

• Aktueller Darlehenssaldo. Was Sie noch schulden — nicht der Ursprungsbetrag. Finden Sie ihn auf Ihrem letzten Hypothekenauszug oder der Verwalter-Website. Mit dem Ursprungsbetrag übertreiben Sie Ihre Ersparnis.
• Aktueller Zinssatz. Ihr bestehender Vertragszins, genau wie auf Ihrer Urkunde gedruckt — nicht der heutige Marktzins.
• Restlaufzeit. Wie viele Jahre am aktuellen Darlehen verbleiben. Wenn Sie 6 Jahre in einer 30-jährigen Hypothek sind, geben Sie 24 ein, nicht 30. Das ist enorm wichtig: Die Umschuldung auf eine frische 30-jährige Laufzeit startet die Tilgung neu und kann selbst bei niedrigerem Zins mehr Lebenszeit-Zinsen kosten.
• Neuer Zinssatz. Der Ihnen genannte oder modellierte Zins. Eine nützliche Regel aus dem obigen Leitfaden: Ersparnisse werden meist überzeugend, wenn der neue Zins 0.75–1 % unter Ihrem aktuellen liegt, obwohl große Salden kleinere Senkungen rechtfertigen können.
• Neue Darlehenslaufzeit. Die meisten Umschuldungen setzen auf 30 Jahre zurück, doch die Modellierung von 20 oder 15 Jahren zeigt den Zielkonflikt zwischen monatlicher Ersparnis und Lebenszeit-Zinsen.
• Abschlusskosten. Gesamte Abwicklungskosten: Origination, Gutachten, Titel und Vorauszahlungen. Rechnen Sie mit 2–5 % des Darlehensbetrags — rund $6,000–$15,000 bei $300,000 Saldo. Ihre Darlehensschätzung listet diese innerhalb von drei Werktagen nach Antragstellung Zeile für Zeile.

Ihre Ergebnisse verstehen

• Aktuelle Monatsrate vs. neue Monatsrate. Die beiden T&Z-Zahlen nebeneinander, mit derselben Tilgungsmathematik berechnet.
• Monatliche Ersparnis. Die Differenz der beiden Raten. Dies ist Ihr „Gewinn“ — aber erst nach Amortisation der Abschlusskosten.
• Break-even-Horizont (Monate). Abschlusskosten geteilt durch monatliche Ersparnis. $5,500 Kosten gegen $184/Monat Ersparnis amortisieren sich in etwa 30 Monaten. Jede Zahlung nach diesem Punkt ist reiner Gewinn; ein Verkauf oder eine erneute Umschuldung vor Break-even bedeutet, dass die Umschuldung Sie Geld gekostet hat.
• Gesamte Lebenszeit-Zinsersparnis. Der laufzeitweite Vergleich gezahlter Zinsen beider Darlehen, vor Abzug der Abschlusskosten. Lesen Sie diese immer zusammen mit dem Break-even — eine große Lebenszeit-Zahl bedeutet wenig, wenn Sie in drei Jahren umziehen.
• Nettovorteil nach Abschlusskosten. Lebenszeit-Zinsersparnis minus Ihre Umschuldungskosten. Dies ist die wahre Bilanz: Ist sie positiv und fällt Ihr Break-even in Ihre erwartete Bleibedauer, lohnt sich die Umschuldung. Kreditgeber, die „abschlusskostenfreie“ Umschuldungen bewerben, rollen die Kosten lediglich in einen höheren Zins oder Saldo — prüfen Sie solche Angebote mit denselben Eingaben auf den echten Zielkonflikt.

Ein Kreditnehmer schuldet

A homeowner owes mit 30 Restjahren und erhält angeboten 6.25 % für 30 Jahre mit with an Abschlusskosten: Aktuelle Rate:

• $2,097.64/Monat Neue Rate:
• $1,678.74/Monat Monatliche Ersparnis:
• Monthly savings: Break-even: $5,500 ÷ $184.11 ≈
• 30 Monate Lebenszeit-Zinsen — aktuell: $455,152; neu: $364,975
• Netto-Lebenszeitvorteil nach Abschlusskosten:
• Net lifetime benefit after closing costs: Fazit: Bleibt der Eigenheimbesitzer länger als zweieinhalb Jahre, gewinnt die Umschuldung klar. Ein Verkauf im Monat 18 ließe rund $2,200 Abschlusskosten unamortisiert.

Verdict: if the homeowner stays longer than two and a half years, the refinance wins clearly. Selling at month 18 would leave roughly $2,200 of closing costs unrecovered.

Häufige Fragen

Schadet die Umschuldung meinem Kreditscore?

Rechnen Sie mit einem kleinen, vorübergehenden Einbruch. Die harte Anfrage kostet typischerweise ein paar Punkte, und das neue Konto senkt Ihr durchschnittliches Kontoalter. Scores erholen sich meist innerhalb weniger Monate pünktlicher Zahlungen — und der niedrigere Zins verbessert oft Ihr Schulden-Einkommens-Bild, was künftigen Krediten hilft.

Wie lange dauert es, eine Umschuldung abzuschließen?

Die meisten Umschuldungen schließen in 30–45 Tagen ab Antragstellung: Gutachten, Prüfung und die obligatorische dreitägige Prüfung der Abschluss-Offenlegung. Streamline-Produkte (wie FHA- oder VA-Zinssenkungsumschuldungen) können schneller schließen, weil sie Gutachten und einen Großteil der Einkommensdokumentation überspringen.

Soll ich Punkte zahlen, um den Umschuldungszins zu senken?

Nur wenn Sie das Darlehen lange genug behalten, damit der niedrigere Zins die Punkte zurückzahlt. Ein Punkt (1 % des Darlehens) kauft typischerweise etwa 0.25 % Zinssenkung. Teilen Sie die Punktekosten durch die zusätzliche monatliche Ersparnis für einen zweiten Break-even — und addieren Sie ihn vor der Entscheidung zu Ihrem Abschlusskosten-Break-even.

Gibt es eine Wartezeit, bevor ich umschulden kann?

Konventionelle Darlehen haben keine Wartepflicht für eine Zins-und-Laufzeit-Umschuldung — Sie können im Monat nach Abschluss umschulden, wenn die Zahlen stimmen. Cash-out-Umschuldungen verlangen meist sechs Monate Eigentum, und FHA/VA-Streamline-Produkte erfordern eine Mindestzahl pünktlicher Zahlungen.

Welche Unterlagen verlangt der Kreditgeber?

Das Standardpaket: zwei Monate Kontoauszüge, zwei Jahre Steuererklärungen und W-2s (oder 1099s), aktuelle Gehaltsnachweise, Wohngebäudeversicherungs-Erklärungen und Ihr aktueller Hypothekenauszug. Diese vor dem Antrag bereitzuhaben, ist der größte Hebel für Abschlusstempo.

Verwandte Rechner

Gegenprüfen Sie mit unserem Hypotheken-Umschuldungsrechner für eine zweite Meinung zur Break-even-Rechnung, sehen Sie, wie Ihr aktuelles Darlehen sich tilgt, im Hypotheken-Tilgungsplanrechner, testen Sie, ob Sonderzahlungen eine Umschuldung schlagen, im Hypotheken-Sondertilgungsrechner, oder modellieren Sie ein brandneues Darlehen im Hypothekendarlehensrechner.