再融资计算器

如何使用本计算器

在左侧输入您当前的贷款，在右侧输入拟议的新贷款。计算器会并排对比两者。

• 当前贷款余额。 您还欠多少——不是原始金额。请查看最新抵押贷款对账单或服务机构网站。用原始余额会高估您的节省额。
• 当前利率。 您现有的合同利率，以贷款票据上印制的为准——不是今天的市场利率。
• 剩余期限。 当前贷款还剩多少年。如果您30年期贷款已还6年，请输入24而不是30。这非常重要：换成全新的30年期会重启摊销，即使利率更低，全期利息也可能更高。
• 新利率。 您已获报价或正在测算的利率。上面指南中的实用法则：新利率比当前低0.75–1%时，节省通常很可观，不过大额贷款较小的降幅也划算。
• 新贷款期限。 大多数再融资会重置为30年，但测算20年或15年能看清月节省额与全期利息之间的权衡。
• 交割成本。 结算费用总额：发放费、评估费、产权费和预付项。预计为贷款金额的2–5%——300,000美元贷款约为$6,000–$15,000。您的《贷款估算书》会在申请后三个工作日内逐项列明。

读懂您的结果

• 当前月供 vs 新月供。 两个本金利息数字并排对比，按相同的摊销方法计算。
• 月节省额。 两笔月供之差。这就是您的“收益”——但要在收回交割成本之后。
• 盈亏平衡期（月）。 交割成本除以月节省额。$5,500成本对$184/月节省额，约30个月回本。此后的每期还款都是纯收益；在盈亏平衡前出售或再次融资，意味着这次再融资让您亏了钱。
• 全期利息节省总额。 两笔贷款全期已付利息的对比，未扣除交割成本。请务必结合盈亏平衡一起看——如果您三年内会搬家，再大的全期数字也没意义。
• 扣除交割成本后的净收益。 全期利息节省减去再融资花费。这才是真正的底线：如果为正数且盈亏平衡点在您的预期居住期内，再融资就值得做。宣传“零交割成本”再融资的贷款机构，只是把成本转嫁到更高的利率或余额中——把这些报价用同样的输入跑一遍，就能看清真正的权衡。

实例演示

一位房主欠款 $280,000，利率7.00% ，剩余30年，获批 6.00%、30年期 ， $5,500 交割成本。

• 当前月供： $1,862.85/月
• 新月供： $1,678.74/月
• 月节省额： $184.11
• 盈亏平衡：$5,500 ÷ $184.11 ≈ 30个月
• 全期利息——当前贷款：$390,625；新贷款：$324,347
• 扣除交割成本后的全期净收益： $60,778

结论：如果房主居住超过两年半，再融资明显胜出。若在第18个月出售，将有约$2,200交割成本无法收回。

常见问题

再融资会损害我的信用评分吗？

预计会有小幅短暂下降。硬查询通常扣几分，新账户会拉低您的平均账户年龄。按时还款几个月后评分通常会恢复——而且更低的利率往往能改善您的债务收入比，有利于未来的借贷。

再融资交割需要多久？

大多数再融资从申请到交割需要30–45天：评估、承销，以及强制性的三天交割披露审查。简化产品（如FHA或VA利率优惠再融资）可以更快，因为跳过了评估和大部分收入证明。

我该买点数来降低再融资利率吗？

只有在持有贷款足够久、让低利率能赚回点数成本时才划算。1个点（贷款的1%）通常能买约0.25%的利率降幅。用点数成本除以每月多省的金额得出第二个盈亏平衡点——决定前把它加到交割成本盈亏平衡上。

再融资前有等待期吗？

传统贷款对利率期限型再融资没有强制的持有期要求——交割后下个月就能再融资，只要数字划算。套现再融资通常要求持有满六个月，FHA/VA简化产品要求最低按时还款期数。

贷款机构会要哪些材料？

标准材料包：两个月银行对账单、两年税表和W-2（或1099）、近期工资单、屋主保险声明、当前抵押贷款对账单。申请前备齐这些是加快交割速度最关键的一环。

相关计算器

用我们的 抵押贷款再融资计算器 对比验证盈亏平衡测算，在 抵押贷款摊销表计算器中查看您当前贷款的摊销情况，在 抵押贷款额外还款计算器中测试额外还款是否优于再融资，或在 抵押贷款计算器中测算一笔全新的贷款。