Comparez votre prêt hypothécaire actuel à un nouveau prêt — économies, intérêts totaux et seuil de rentabilité.
Quand le refinancement est judicieux
Refinancer paie quand les économies d’intérêts l’emportent sur les frais de clôture pendant la durée où vous garderez le prêt. Déclencheurs classiques : taux tombés 0.75–1 % sous votre taux, score de crédit amélioré, ou volonté de changer de durée. Refinancer pour un taux légèrement inférieur tout en repartant sur 30 ans peut coûter plus cher en intérêts à vie.
Le seuil de rentabilité
Frais de clôture ÷ économies mensuelles = mois de seuil de rentabilité. $6,000 ÷ $417 ≈ 14.4 mois — chaque paiement suivant est un gain pur. Moins de deux ans est attractif ; au-delà de quatre, réfléchissez bien à votre durée de séjour.
Arbitrages taux vs durée
Un taux plus bas à durée égale est la victoire la plus nette. Raccourcir à 15 ans réduit drastiquement les intérêts à vie mais augmente les paiements. Allonger réduit les paiements mais peut augmenter les intérêts totaux. Comparez les deux chiffres.
Qu’est-ce que le seuil de rentabilité ?
Frais de clôture divisés par économies mensuelles — les mois jusqu’à ce que le refinancement s’autofinance.
Dois-je refinancer pour 1 % de moins ?
Souvent oui, mais vérifiez le seuil de rentabilité : sur un gros solde, même 0.5 % fonctionne ; sur de petits soldes, 1 % peut ne pas couvrir les frais.
La durée du prêt compte-t-elle ?
Énormément. Une nouvelle durée de 30 ans redémarre l’amortissement. Comparez les intérêts à vie, pas seulement le paiement mensuel.
Quels sont les frais de clôture typiques ?
Généralement 2–5 % du prêt : origination, évaluation, titre, prépaiements. ~$6,000–$15,000 sur $300,000.
Qu’est-ce qu’un refinancement avec sortie de fonds ?
Emprunter plus que dû, en empochant la différence sur les fonds propres. Judicieux pour des rénovations, risqué pour des dépenses.
Comment utiliser ce calculateur
Saisissez votre prêt actuel à gauche et le nouveau prêt proposé à droite. Le calculateur compare les deux côte à côte.
- Solde actuel du prêt. Ce que vous devez encore — pas le montant initial. Trouvez-le sur votre dernier relevé hypothécaire ou le site de votre gestionnaire. Utiliser le solde initial surestime vos économies.
- Taux d’intérêt actuel. Votre taux contractuel existant, exactement comme imprimé sur votre billet — pas le taux du marché actuel.
- Durée restante. Combien d’années restent sur le prêt actuel. Si vous en êtes à 6 ans d’un prêt hypothécaire de 30 ans, saisissez 24, pas 30. Cela compte énormément : refinancer sur une nouvelle durée de 30 ans redémarre l’amortissement et peut coûter plus cher en intérêts à vie même à taux inférieur.
- Nouveau taux d’intérêt. Le taux proposé ou modélisé. Une règle utile du guide ci-dessus : les économies deviennent généralement convaincantes quand le nouveau taux est 0.75–1 % sous l’actuel, bien que de gros soldes puissent justifier de moindres baisses.
- Nouvelle durée du prêt. La plupart des refinancements repartent sur 30 ans, mais modéliser 20 ou 15 ans montre l’arbitrage entre économies mensuelles et intérêts à vie.
- Frais de clôture. Frais de règlement totaux : origination, évaluation, titre et prépaiements. Comptez 2–5 % du montant du prêt — environ $6,000–$15,000 sur un solde de $300,000. Votre estimation de prêt les liste ligne par ligne dans les trois jours ouvrables suivant la demande.
Comprendre vos résultats
- Paiement mensuel actuel vs nouveau paiement mensuel. Les deux chiffres C&I côte à côte, calculés avec les mêmes maths d’amortissement.
- Économies mensuelles. La différence entre les deux paiements. C’est votre « gain » — mais seulement après récupération des frais de clôture.
- Horizon de seuil de rentabilité (mois). Frais de clôture divisés par économies mensuelles. Un coût de $5,500 contre $184/mois d’économies atteint le seuil en environ 30 mois. Chaque paiement après ce point est un gain pur ; vendre ou refinancer à nouveau avant le seuil signifie que le refinancement vous a coûté de l’argent.
- Économies totales d’intérêts à vie. La comparaison sur toute la durée des intérêts payés sous les deux prêts, avant soustraction des frais de clôture. Lisez-la toujours avec le seuil de rentabilité — un gros chiffre à vie signifie peu si vous déménagez dans trois ans.
- Bénéfice net après frais de clôture. Économies d’intérêts à vie moins ce que vous avez payé pour refinancer. C’est le vrai résultat net : s’il est positif et que votre seuil de rentabilité tombe dans votre durée de séjour prévue, le refinancement vaut la peine. Les prêteurs annonçant des refinancements « sans frais de clôture » intègrent simplement les frais dans un taux ou un solde plus élevé — passez ces offres par les mêmes saisies pour voir le vrai arbitrage.
Un propriétaire doit
A homeowner owes avec 30 ans restants et se voit offrir 6.00 % sur 30 ans avec with de frais de clôture. Paiement actuel :
- $1,862.85/mois Nouveau paiement :
- $1,678.74/mois Économies mensuelles :
- Monthly savings: Seuil de rentabilité : $5,500 ÷ $184.11 ≈
- 30 mois Intérêts à vie — prêt actuel : $390,625 ; nouveau prêt : $324,347
- Bénéfice net à vie après frais de clôture :
- Net lifetime benefit after closing costs: Verdict : si le propriétaire reste plus de deux ans et demi, le refinancement l’emporte clairement. Vendre au 18e mois laisserait environ $2,200 de frais de clôture non récupérés.
Verdict: if the homeowner stays longer than two and a half years, the refinance wins clearly. Selling at month 18 would leave roughly $2,200 of closing costs unrecovered.
Questions fréquentes
Le refinancement nuira-t-il à mon score de crédit ?
Attendez-vous à une petite baisse temporaire. La demande formelle coûte généralement quelques points, et le nouveau compte abaisse l’âge moyen de vos comptes. Les scores se rétablissent généralement en quelques mois de paiements à temps — et le taux plus bas améliore souvent votre profil d’endettement, ce qui aide les emprunts futurs.
Combien de temps faut-il pour clôturer un refinancement ?
La plupart des refinancements clôturent en 30 à 45 jours à compter de la demande : évaluation, souscription et l’examen obligatoire de trois jours de la déclaration de clôture. Les produits simplifiés (comme les refinancements FHA ou VA de réduction de taux) peuvent clôturer plus vite car ils sautent l’évaluation et une grande partie de la documentation de revenus.
Dois-je payer des points pour racheter le taux de refinancement ?
Seulement si vous garderez le prêt assez longtemps pour que le taux réduit rembourse les points. Un point (1 % du prêt) achète généralement environ 0.25 % de réduction de taux. Divisez le coût des points par les économies mensuelles supplémentaires pour obtenir un second seuil de rentabilité — puis ajoutez-le à votre seuil sur frais de clôture avant de décider.
Y a-t-il un délai d’attente avant de pouvoir refinancer ?
Les prêts conventionnels n’ont pas de délai obligatoire pour un refinancement à taux et durée — vous pouvez refinancer le mois suivant la clôture si les chiffres le justifient. Les refinancements avec sortie de fonds exigent généralement six mois de propriété, et les produits simplifiés FHA/VA exigent un nombre minimal de paiements à temps.
Quels documents le prêteur demandera-t-il ?
Le dossier standard : deux mois de relevés bancaires, deux ans de déclarations fiscales et W-2 (ou 1099), bulletins de paie récents, déclarations d’assurance habitation et votre relevé hypothécaire actuel. Les avoir prêts avant de postuler est le plus grand levier sur la vitesse de clôture.
Calculateurs connexes
Comparez avec notre Calculateur de refinancement hypothécaire pour un second avis sur le calcul du seuil de rentabilité, voyez comment votre prêt actuel s’amortit dans le Calculateur de tableau d’amortissement hypothécaire, testez si les paiements supplémentaires battent un refinancement dans le Calculateur de paiements hypothécaires supplémentaires, ou modélisez un tout nouveau prêt dans le Calculateur de prêt hypothécaire.