حاسبة إعادة التمويل

كيف تستخدم هذه الحاسبة

أدخل قرضك الحالي على اليسار والقرض الجديد المقترح على اليمين. تقارن الحاسبة بينهما جنبًا إلى جنب.

• رصيد القرض الحالي. ما لا تزال مدينًا به — وليس المبلغ الأصلي. تجده في أحدث كشف رهن أو موقع جهة الخدمة. فاستخدام الرصيد الأصلي يبالغ في وفوراتك.
• سعر الفائدة الحالي. سعر عقدك الحالي كما هو مطبوع على سندك تمامًا — وليس سعر السوق اليوم.
• المدة المتبقية. عدد السنوات المتبقية على القرض الحالي. فإذا كنت في السنة 6 من رهن مدته 30 سنة، أدخل 24 لا 30. وهذا مهم جدًا: فإعادة التمويل إلى مدة 30 سنة جديدة تعيد بدء الاستهلاك وقد تكلفك فائدة عمر أكبر حتى بسعر أدنى.
• سعر الفائدة الجديد. السعر المعروض عليك أو الذي تنمذجه. وقاعدة مفيدة من الدليل أعلاه: تصبح الوفورات مقنعة عادةً عندما يكون السعر الجديد أقل من الحالي بـ0.75–1%، مع أن الأرصدة الكبيرة قد تبرر انخفاضات أصغر.
• مدة القرض الجديد. معظم عمليات إعادة التمويل تعيد الضبط إلى 30 سنة، لكن نمذجة 20 أو 15 سنة تُظهر المفاضلة بين الوفورات الشهرية وفائدة العمر.
• تكاليف الإغلاق. إجمالي رسوم التسوية: الإنشاء والتقييم والملكية والمدفوعات المسبقة. توقع 2–5% من مبلغ القرض — نحو 6,000–15,000 دولار على رصيد 300,000 دولار. ويسرد «تقدير القرض» الخاص بك هذه البنود سطرًا بسطر خلال ثلاثة أيام عمل من التقديم.

فهم نتائجك

• القسط الشهري الحالي مقابل القسط الشهري الجديد. رقما أصل القرض والفائدة جنبًا إلى جنب، محسوبين بالحسابات الاستهلاكية نفسها.
• الوفورات الشهرية. الفرق بين القسطين. هذا هو «مكسبك» — لكن فقط بعد استرداد تكاليف الإغلاق.
• أفق التعادل (بالأشهر). تكاليف الإغلاق مقسومة على الوفورات الشهرية. فتكلفة 5,500 دولار مقابل وفورات 184 دولارًا/شهر تتعادل في نحو 30 شهرًا. وكل دفعة بعد تلك النقطة ربح خالص؛ أما البيع أو إعادة التمويل مجددًا قبل التعادل فيعني أن إعادة التمويل خسرتك المال.
• إجمالي وفورات الفائدة على مدى العمر. مقارنة كاملة المدة للفائدة المدفوعة في القرضين، قبل طرح تكاليف الإغلاق. اقرأ هذا دائمًا مع التعادل — فالرقم الكبير للعمر لا يعني الكثير إذا كنت ستنتقل خلال ثلاث سنوات.
• صافي الفائدة بعد تكاليف الإغلاق. وفورات فائدة العمر ناقص ما دفعته لإعادة التمويل. هذه هي المحصلة الحقيقية: فإذا كانت موجبة ونقطة التعادل ضمن مدة إقامتك المتوقعة، فإعادة التمويل تستحق. أما المُقرضون الذين يعلنون عن إعادة تمويل «بدون تكاليف إغلاق» فيدمجون التكاليف ببساطة في سعر أعلى أو رصيد أعلى — مرر تلك العروض بالمدخلات نفسها لترى المفاضلة الحقيقية.

مثال عملي

مالك منزل مدين بـ $280,000 بفائدة 7.00% مع بقاء 30 سنة ويُعرض عليه 6.00% لمدة 30 سنة مع $5,500 كتكاليف إغلاق.

• القسط الحالي: $1,862.85/شهر
• القسط الجديد: $1,678.74/شهر
• الوفورات الشهرية: $184.11
• التعادل: $5,500 ÷ $184.11 ≈ 30 شهرًا
• فائدة العمر — القرض الحالي: $390,625؛ القرض الجديد: $324,347
• صافي فائدة العمر بعد تكاليف الإغلاق: $60,778

الحكم: إذا بقي مالك المنزل أكثر من سنتين ونصف، فإعادة التمويل تفوز بوضوح. أما البيع في الشهر 18 فسيترك نحو 2,200 دولار من تكاليف الإغلاق غير مستردة.

الأسئلة الشائعة

هل تضر إعادة التمويل بدرجة الائتمان؟

توقع انخفاضًا صغيرًا مؤقتًا. فالاستعلام الجاد يكلف عادةً بضع نقاط، والحساب الجديد يخفض متوسط عمر حساباتك. وتتعافى الدرجات عادةً خلال أشهر قليلة من السداد المنتظم — وغالبًا ما يحسن السعر الأدنى صورتك للدين إلى الدخل، وهو ما يساعد في الاقتراض المستقبلي.

كم تستغرق إعادة التمويل حتى الإغلاق؟

تُغلق معظم عمليات إعادة التمويل خلال 30–45 يومًا من التقديم: التقييم والاكتتاب ومراجعة إفصاح الإغلاق الإلزامية لثلاثة أيام. أما المنتجات المبسطة (مثل إعادة تمويل خفض سعر الفائدة لـFHA أو VA) فقد تُغلق أسرع لأنها تتجاوز التقييم وكثيرًا من مستندات الدخل.

هل أدفع نقاطًا لخفض سعر إعادة التمويل؟

فقط إذا كنت ستحتفظ بالقرض مدة كافية ليعوض السعر الأدنى تكلفة النقاط. فالنقطة الواحدة (1% من القرض) تشتري عادةً خفضًا بنحو 0.25% في السعر. اقسم تكلفة النقاط على الوفورات الشهرية الإضافية للحصول على تعادل ثانٍ — ثم أضفه إلى تعادل تكاليف الإغلاق قبل القرار.

هل توجد فترة انتظار قبل أن أُعيد التمويل؟

لا تشترط القروض التقليدية أي تقادم إلزامي لإعادة تمويل السعر والمدة — يمكنك إعادة التمويل في الشهر التالي للإغلاق إذا كانت الأرقام مجدية. أما إعادة التمويل النقدي فيتطلب عادةً ستة أشهر من الملكية، وتشترط منتجات FHA/VA المبسطة حدًا أدنى من الدفعات المنتظمة.

ما المستندات التي سيطلبها المُقرض؟

الحزمة المعيارية: كشفا حساب بنكي لشهرين، وإقراران ضريبيان لسنتين مع W-2 (أو 1099)، وقسائم راتب حديثة، وإقرارات تأمين مالك المنزل، وكشف رهنك الحالي. وتجهيزها قبل التقديم هو أكبر رافعة لسرعة الإغلاق.

حاسبات ذات صلة

قارن مع حاسبة إعادة تمويل الرهن العقاري للحصول على رأي ثانٍ في حسابات التعادل، وشاهد كيف يُستهلك قرضك الحالي في حاسبة جدول استهلاك الرهن العقاري، واختبر ما إذا كانت الدفعات الإضافية تتفوق على إعادة التمويل في حاسبة الدفعات الإضافية للرهن العقاري، أو نمذج قرضًا جديدًا تمامًا في حاسبة قرض الرهن العقاري.