قدّر قسط FHA الشهري شاملًا قسط التأمين العقاري المُقدَّم والسنوي (MIP).
قروض FHA: طريق الدفعة الأولى 3.5% نحو تملك المنزل
قروض FHA مؤمَّنة من إدارة الإسكان الفيدرالية ومصممة للمشترين الذين لا يستطيعون دفع 20% مقدمًا. وأبرز مزاياها الحد الأدنى للدفعة الأولى: 3.5% فقط بدرجة ائتمان 580 أو أعلى (أما من تتراوح درجاتهم بين 500 و579 فيجب أن يدفعوا 10% مقدمًا). وهذا العائق المنخفض هو سبب دعم FHA لحصة كبيرة من عمليات الشراء الأولى. والمقابل هو قسط التأمين العقاري — MIP — الذي يدفعه كل مقترض من FHA بصيغتين، وهو أعلى تكلفة عمومًا مع مرور الوقت من PMI التقليدي.
نوعان من MIP: المُقدَّم والسنوي
يبلغ قسط MIP المُقدَّم 1.75% من مبلغ القرض الأساسي، ويقوم الجميع تقريبًا بتمويله ضمن القرض بدلًا من دفعه نقدًا — فيصبح قرض بقيمة 337,750 دولارًا 343,661 دولارًا قبل أول دفعة. أما قسط MIP السنوي فهو 0.55% من رصيد القرض سنويًا لمعظم المقترضين (0.15% لقروض الـ15 سنة بنسبة قرض إلى القيمة 90% أو أقل)، ويُقسم على دفعات شهرية. فعلى القرض نفسه، يضيف القسط السنوي نحو 157.51 دولارًا شهريًا. وعلى عكس PMI التقليدي، لا يتحسن معدل MIP السنوي بارتفاع درجة الائتمان — فهو واحد لجميع مقترضي FHA ضمن فئة القرض نفسها.
مدة MIP — المقايضة الأساسية في قروض FHA
إليك المفاجأة التي تدهش كثيرًا من المشترين: فبدفعة أولى أقل من 10%، يستمر قسط MIP السنوي لقرض FHA مدة عمر القرض — أي 30 سنة كاملة، بإجمالي يتجاوز 56,000 دولار على المثال أعلاه. أما بدفعة 10% أو أكثر فينتهي MIP بعد 11 سنة بدلًا من ذلك. وعلى النقيض، يُسقط PMI التقليدي تلقائيًا عند بلوغ نسبة القرض إلى القيمة 78%. ولهذا يخطط المقترضون الذين يتوقعون ارتفاع قيمة منازلهم لإعادة تمويل قرض FHA إلى قرض تقليدي عند بلوغ 20% من حقوق الملكية — فوفورات MIP تفوق عادةً تكاليف إعادة التمويل بكثير.
ما هو التأمين العقاري لقروض FHA (MIP)؟
MIP هو نسخة FHA من التأمين العقاري، ويدفعه كل مقترض من FHA. وله جزءان: قسط مُقدَّم بنسبة 1.75% من القرض (يُموَّل عادةً ضمن القرض) وقسط سنوي — عادةً 0.55% من الرصيد — يُدفع شهريًا مع قسط الرهن.
كم يبلغ قسط MIP المُقدَّم؟
1.75% من مبلغ القرض الأساسي. فعلى قرض بقيمة 337,750 دولارًا يبلغ 5,910.63 دولارات، تُضاف إلى رصيد القرض ليصبح الإجمالي المموَّل 343,660.63 دولارًا. وستدفع فائدة على هذا المبلغ أيضًا، ولهذا يكلف خيار التمويل أكثر من دفعه نقدًا عند الإغلاق.
متى يُسقط MIP لقرض FHA؟
بدفعة أولى أقل من 10%، يستمر قسط MIP السنوي مدة عمر القرض — ولا يُسقط تلقائيًا أبدًا. أما بدفعة 10% أو أكثر فينتهي بعد 11 سنة (132 دفعة). ويلجأ كثير من المقترضين إلى إعادة التمويل إلى قرض تقليدي عند بلوغ 20% من حقوق الملكية للتخلص من MIP نهائيًا.
FHA أم التقليدي — أيهما أرخص؟
يعتمد ذلك على خطتك الزمنية. يتفوق FHA عادةً للمشترين ذوي الدفعات الأولى الصغيرة والائتمان الأضعف، بفضل شروط الموافقة الميسرة ومتطلبات الدفعة الأولى المنخفضة. لكن PMI التقليدي يُسقط عند بلوغ نسبة القرض إلى القيمة 78% بينما يستمر MIP لقرض FHA بدفعة أقل من 10% إلى الأبد — لذا فبالنسبة للمشترين الذين سيبنون حقوق الملكية بسرعة، يكون التقليدي أرخص على المدى الطويل غالبًا. قارن بين الخيارين باستخدام حاسباتنا.
ما درجة الائتمان المطلوبة لقرض FHA؟
الدرجة 580 أو أعلى تؤهل للحد الأدنى للدفعة الأولى 3.5%. أما الدرجات بين 500 و579 فلا تزال مؤهلة لكنها تتطلب دفعة أولى 10%. ودون 500، لا يتوفر تمويل FHA عمومًا — فركز على إصلاح الائتمان أولًا.