اپ فرنٹ اور سالانہ رہن انشورنس پریمیم (MIP) سمیت اپنی FHA ماہانہ ادائیگی کا تخمینہ لگائیں۔
FHA قرض: گھر کی ملکیت کا 3.5 فیصد ڈاؤن پیمنٹ والا راستہ
FHA قرضوں کا انشورنس فیڈرل ہاؤسنگ ایڈمنسٹریشن کرتی ہے اور یہ ان خریداروں کے لیے بنائے گئے ہیں جو 20 فیصد ڈاؤن پیمنٹ نہیں دے سکتے۔ سب سے نمایاں خصوصیت کم از کم ڈاؤن پیمنٹ ہے: 580 یا زیادہ کریڈٹ اسکور پر صرف 3.5 فیصد (500–579 اسکور والوں کو 10 فیصد دینا ہوتا ہے)۔ اسی کم رکاوٹ کی وجہ سے پہلی بار خریداری کرنے والوں کی بڑی تعداد FHA پر انحصار کرتی ہے۔ اس کی قیمت رہن انشورنس پریمیم ہے — MIP — جو ہر FHA قرض لینے والا دو صورتوں میں ادا کرتا ہے، اور جو وقت کے ساتھ عام طور پر کنونشنل PMI سے مہنگا پڑتا ہے۔
MIP کی دو اقسام: اپ فرنٹ اور سالانہ
اپ فرنٹ MIP بنیادی قرض کی رقم کا 1.75 فیصد ہوتا ہے، اور تقریباً ہر کوئی اسے نقد ادا کرنے کے بجائے قرض میں ہی فنانس کر لیتا ہے — اس طرح $337,750 کا قرض پہلی ادائیگی سے پہلے $343,661 ہو جاتا ہے۔ سالانہ MIP زیادہ تر قرض لینے والوں کے لیے قرض کے بیلنس کا سالانہ 0.55 فیصد ہوتا ہے (90 فیصد یا کم LTV والے 15 سالہ قرضوں پر 0.15 فیصد)، جو ماہانہ قسطوں میں بٹ جاتا ہے۔ اسی قرض پر سالانہ MIP ماہانہ تقریباً $157.51 کا اضافہ کرتا ہے۔ کنونشنل PMI کے برعکس، سالانہ MIP کی شرح زیادہ کریڈٹ اسکور سے بہتر نہیں ہوتی — ایک ہی قرض کیٹیگری کے ہر FHA قرض لینے والے کے لیے یہ یکساں ہوتی ہے۔
MIP کب تک چلتا ہے — FHA کا اصل سودا
یہی وہ پیچ ہے جو بہت سے خریداروں کو حیران کرتا ہے: 10 فیصد سے کم ڈاؤن پیمنٹ پر FHA سالانہ MIP قرض کی پوری مدت تک چلتا ہے — پورے 30 سال، اوپر کی مثال پر $56,000 سے زائد۔ 10 فیصد یا زیادہ ڈاؤن پیمنٹ پر MIP اس کے بجائے 11 سال بعد ختم ہو جاتا ہے۔ اس کے برعکس، کنونشنل PMI 78 فیصد قرض سے قیمت کے تناسب پر خود بخود ہٹ جاتا ہے۔ اسی لیے جن قرض لینے والوں کو توقع ہوتی ہے کہ ان کے گھر کی قیمت بڑھے گی، وہ اکثر 20 فیصد ایکویٹی ہوتے ہی FHA سے کنونشنل قرض میں ری فنانس کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں — MIP کی بچت عام طور پر ری فنانس کی لاگت سے کہیں زیادہ ہوتی ہے۔
FHA رہن انشورنس (MIP) کیا ہے؟
MIP رہن انشورنس کا FHA ورژن ہے، جو ہر FHA قرض لینے والا ادا کرتا ہے۔ اس کے دو حصے ہیں: قرض کا 1.75 فیصد اپ فرنٹ پریمیم (عام طور پر قرض میں ہی فنانس کیا جاتا ہے) اور سالانہ پریمیم — عام طور پر بیلنس کا 0.55 فیصد — جو آپ کی رہن ادائیگی کے ساتھ ماہانہ ادا کیا جاتا ہے۔
اپ فرنٹ MIP کتنا ہوتا ہے؟
بنیادی قرض کی رقم کا 1.75 فیصد۔ $337,750 کے قرض پر یہ $5,910.63 بنتا ہے، جو قرض کے بیلنس میں شامل ہو جاتا ہے، جس سے فنانس شدہ کل $343,660.63 ہو جاتا ہے۔ آپ اس رقم پر بھی سود ادا کرتے ہیں، اسی لیے فنانس شدہ آپشن کلوزنگ پر نقد ادائیگی سے مہنگا پڑتا ہے۔
FHA MIP کب ہٹتا ہے؟
10 فیصد سے کم ڈاؤن پیمنٹ پر، سالانہ MIP قرض کی پوری مدت تک چلتا ہے — یہ خود بخود کبھی نہیں ہٹتا۔ 10 فیصد یا زیادہ ڈاؤن پیمنٹ پر، یہ 11 سال (132 ادائیگیوں) بعد ختم ہو جاتا ہے۔ بہت سے قرض لینے والے 20 فیصد ایکویٹی ہوتے ہی MIP سے مکمل بچنے کے لیے کنونشنل قرض میں ری فنانس کر لیتے ہیں۔
FHA بمقابلہ کنونشنل — کون سستا ہے؟
یہ آپ کی ٹائم لائن پر منحصر ہے۔ چھوٹی ڈاؤن پیمنٹ اور کمزور کریڈٹ والے خریداروں کے لیے FHA عام طور پر بہتر رہتا ہے، نرم منظوری اور کم ڈاؤن پیمنٹ کی شرائط کی بدولت۔ لیکن کنونشنل PMI 78 فیصد قرض سے قیمت کے تناسب پر ہٹ جاتا ہے جبکہ 10 فیصد سے کم ڈاؤن پیمنٹ والا FHA MIP ہمیشہ چلتا رہتا ہے — اس لیے جو خریدار جلد ایکویٹی بنائیں گے، ان کے لیے کنونشنل اکثر طویل مدت میں سستا پڑتا ہے۔ ہمارے کیلکولیٹروں سے دونوں کا موازنہ کریں۔
FHA قرض کے لیے مجھے کون سا کریڈٹ اسکور چاہیے؟
580 یا زیادہ اسکور کم از کم 3.5 فیصد ڈاؤن پیمنٹ کا اہل ہے۔ 500–579 اسکور بھی اہل ہو سکتے ہیں لیکن 10 فیصد ڈاؤن پیمنٹ ضروری ہے۔ 500 سے نیچے، FHA فنانسنگ عام طور پر دستیاب نہیں — پہلے کریڈٹ کی بہتری پر توجہ دیں۔