Рассчитайте ежемесячный платёж по кредиту FHA, включая единовременную и ежегодную страховую премию (MIP).
Кредиты FHA: путь к собственному жилью с первоначальным взносом 3.5%
Кредиты FHA застрахованы Федеральным жилищным управлением и предназначены для покупателей, которые не могут внести 20% первоначального взноса. Главная особенность — минимальный первоначальный взнос: всего 3.5% при кредитном балле 580 или выше (при балле 500–579 нужно внести 10%). Именно этот низкий порог — причина, по которой FHA поддерживает большую долю первых покупок. Обратная сторона — страховая премия по ипотеке (MIP), которую каждый заёмщик FHA платит в двух формах и которая со временем обычно обходится дороже, чем обычный PMI.
Два вида MIP: единовременный и ежегодный
Единовременный MIP составляет 1,75% от базовой суммы кредита, и почти все включают его в сумму кредита, а не платят наличными, — поэтому кредит $337,750 до первого платежа превращается в $343,661. Годовой MIP для большинства заёмщиков — 0,55% от остатка кредита в год (0,15% по 15-летним кредитам при LTV 90% и ниже) с разбивкой на ежемесячные платежи. По тому же кредиту годовой MIP добавляет около $157.51 в месяц. В отличие от обычного PMI, ставка годового MIP не снижается при более высоком кредитном балле — она одинакова для всех заёмщиков FHA в одной категории кредитов.
Как долго длится MIP — ключевой компромисс FHA
Вот подвох, который удивляет многих покупателей: при первоначальном взносе менее 10% годовой MIP по FHA действует весь срок кредита — все 30 лет, что в примере выше составляет более $56,000. Внесите 10% или более — и MIP закончится через 11 лет. Обычный PMI, напротив, автоматически прекращается при 78% LTV. Поэтому заёмщики, ожидающие роста стоимости жилья, часто планируют рефинансироваться из FHA в обычный кредит, как только накопят 20% собственного капитала, — экономия на MIP обычно с лихвой перекрывает расходы на рефинансирование.
Что такое ипотечное страхование FHA (MIP)?
MIP — это версия ипотечного страхования, разработанная FHA, которую платит каждый заёмщик FHA. Он состоит из двух частей: авансовый взнос в размере 1.75% кредита (обычно финансируемый за счет кредита) и годовой взнос — обычно 0.55% остатка — выплачиваемый ежемесячно вместе с ипотечным платёжом.
Сколько стоит авансовый MIP?
1,75% от базовой суммы кредита. По кредиту $337,750 это $5,910.63, которые добавляются к остатку кредита, — итого к финансированию $343,660.63. Вы платите проценты и на эту сумму, поэтому вариант с включением в кредит обходится дороже, чем оплата наличными при закрытии сделки.
Когда FHA MIP прекращает свое действие?
При взносе менее 10% годовой MIP действует весь срок кредита — сам по себе он никогда не прекращается. При взносе 10% и более он заканчивается через 11 лет (132 платежа). Многие заёмщики рефинансируются в обычный кредит, как только накопят 20% собственного капитала, чтобы полностью избавиться от MIP.
FHA против обычного — что дешевле?
Это зависит от ваших планов. FHA обычно выигрывает для покупателей с небольшим первоначальным взносом и слабой кредитной историей благодаря лояльному одобрению и низким требованиям к взносу. Но обычный PMI прекращается при 78% LTV, а MIP по FHA при взносе менее 10% длится вечно, — поэтому покупателям, которые быстро нарастят собственный капитал, обычный кредит в долгосрочной перспективе часто обходится дешевле. Сравните оба варианта с помощью наших калькуляторов.
Какой кредитный рейтинг мне нужен для кредита FHA?
Балл 580 или выше даёт право на минимальный первоначальный взнос 3.5%. При балле 500–579 одобрение возможно, но потребуется взнос 10%. Ниже 500 финансирование FHA, как правило, недоступно — сначала займитесь восстановлением кредитной истории.