Perkirakan cicilan bulanan FHA Anda termasuk premi asuransi hipotek di muka dan tahunan (MIP).
Pinjaman FHA: jalan menuju kepemilikan rumah dengan uang muka 3.5%
Pinjaman FHA diasuransikan oleh Federal Housing Administration dan dirancang untuk pembeli yang tidak mampu membayar uang muka 20%. Fitur utamanya adalah uang muka minimum: hanya 3.5% dengan skor kredit 580 atau lebih tinggi (peminjam dengan skor 500–579 harus membayar uang muka 10%). Hambatan yang rendah inilah sebabnya FHA mendukung sebagian besar pembelian pertama. Konsekuensinya adalah premi asuransi hipotek — MIP — yang dibayar setiap peminjam FHA dalam dua bentuk, dan umumnya lebih mahal dari waktu ke waktu dibandingkan PMI konvensional.
Dua jenis MIP: di muka dan tahunan
MIP di muka adalah 1.75% dari jumlah pokok pinjaman, dan hampir semua orang membiayainya ke dalam pinjaman daripada membayar tunai — sehingga pinjaman $337,750 menjadi $343,661 sebelum cicilan pertama. MIP tahunan adalah 0.55% dari saldo pinjaman per tahun untuk sebagian besar peminjam (0.15% untuk pinjaman 15 tahun dengan LTV 90% atau di bawah), dibagi menjadi cicilan bulanan. Pada pinjaman yang sama, MIP tahunan menambah sekitar $157.51 per bulan. Berbeda dengan PMI konvensional, tarif MIP tahunan tidak membaik dengan skor kredit yang lebih tinggi — sama untuk setiap peminjam FHA dalam kategori pinjaman yang sama.
Berapa lama MIP berlangsung — konsekuensi kunci FHA
Inilah jebakan yang mengejutkan banyak pembeli: dengan uang muka kurang dari 10%, MIP tahunan FHA berlangsung selama usia pinjaman — penuh 30 tahun, total lebih dari $56,000 pada contoh di atas. Dengan uang muka 10% atau lebih, MIP berakhir setelah 11 tahun. Sebaliknya, PMI konvensional gugur otomatis pada 78% loan-to-value. Itulah sebabnya peminjam yang memperkirakan rumahnya akan terapresiasi sering berencana refinancing dari FHA ke pinjaman konvensional setelah mencapai ekuitas 20% — penghematan MIP biasanya jauh melampaui biaya refinancing.
Apa itu asuransi hipotek FHA (MIP)?
MIP adalah versi FHA dari asuransi hipotek, dibayar oleh setiap peminjam FHA. Terdiri dari dua bagian: premi di muka sebesar 1.75% dari pinjaman (biasanya dibiayai ke dalam pinjaman) dan premi tahunan — umumnya 0.55% dari saldo — yang dibayar bulanan bersama cicilan hipotek Anda.
Berapa MIP di muka?
1.75% dari jumlah pokok pinjaman. Pada pinjaman $337,750 jumlahnya $5,910.63, yang ditambahkan ke saldo pinjaman, sehingga total yang dibiayai menjadi $343,660.63. Anda juga membayar bunga atas jumlah itu, itulah sebabnya opsi pembiayaan lebih mahal daripada membayar tunai saat penutupan.
Kapan MIP FHA berakhir?
Dengan uang muka kurang dari 10%, MIP tahunan berlangsung selama usia pinjaman — tidak pernah berakhir dengan sendirinya. Dengan uang muka 10% atau lebih, berakhir setelah 11 tahun (132 pembayaran). Banyak peminjam melakukan refinancing ke pinjaman konvensional setelah mencapai ekuitas 20% untuk lepas sepenuhnya dari MIP.
FHA vs. konvensional — mana yang lebih murah?
Tergantung pada jangka waktu Anda. FHA biasanya menang untuk pembeli dengan uang muka kecil dan kredit yang lebih lemah, berkat persetujuan yang longgar dan persyaratan uang muka yang rendah. Namun PMI konvensional gugur pada 78% loan-to-value sementara MIP FHA dengan uang muka kurang dari 10% berlangsung selamanya — jadi bagi pembeli yang akan membangun ekuitas dengan cepat, konvensional sering kali lebih murah dalam jangka panjang. Bandingkan keduanya dengan kalkulator kami.
Skor kredit berapa yang saya butuhkan untuk pinjaman FHA?
Skor 580 atau lebih tinggi memenuhi syarat untuk uang muka minimum 3.5%. Skor 500–579 masih bisa memenuhi syarat tetapi membutuhkan uang muka 10%. Di bawah 500, pembiayaan FHA umumnya tidak tersedia — fokuslah pada perbaikan kredit terlebih dahulu.