Bandingkan hipotek Anda saat ini dengan pinjaman baru — penghematan, total bunga, dan titik impas.
Kapan refinancing masuk akal
Refinancing menguntungkan ketika penghematan bunga lebih besar daripada biaya penutupan dalam waktu Anda mempertahankan pinjaman. Pemicu klasik: suku bunga turun 0.75–1% di bawah suku bunga Anda, skor kredit membaik, atau ingin mengubah tenor. Refinancing untuk mengejar suku bunga sedikit lebih rendah sambil mengatur ulang ke tenor 30 tahun yang baru bisa berbiaya lebih banyak dalam bunga seumur hidup.
Titik impas
Biaya penutupan ÷ penghematan bulanan = bulan titik impas. $6,000 ÷ $417 ≈ 14.4 bulan — setiap pembayaran setelahnya adalah keuntungan murni. Di bawah dua tahun menarik; di atas empat tahun, pikirkan dengan cermat berapa lama Anda akan tinggal.
Pertukaran suku bunga vs. tenor
Suku bunga lebih rendah dengan tenor yang sama adalah kemenangan paling bersih. Memperpendek menjadi 15 tahun memangkas bunga seumur hidup secara drastis tetapi menaikkan pembayaran. Memperpanjang menurunkan pembayaran tetapi bisa meningkatkan total bunga. Bandingkan kedua angka.
Berapa titik impas?
Biaya penutupan dibagi penghematan bulanan — bulan sampai refinancing membayar dirinya sendiri.
Haruskah saya refinancing dengan 1% lebih rendah?
Sering kali ya, tetapi periksa titik impas: pada saldo besar bahkan 0.5% berhasil; pada saldo kecil 1% mungkin tidak menutupi biaya.
Apakah jangka waktu pinjaman penting?
Sangat. Tenor 30 tahun yang baru memulai ulang amortisasi. Bandingkan bunga seumur hidup, bukan hanya pembayaran bulanan.
Berapa biaya penutupan yang tipikal?
Biasanya 2–5% dari pinjaman: originasi, taksiran, sertifikat, prabayar. ~$6,000–$15,000 pada $300,000.
Apa itu refinancing cash-out?
Meminjam lebih dari utang, mengantongi selisihnya dari ekuitas. Masuk akal untuk renovasi, berisiko untuk belanja.
Cara menggunakan kalkulator ini
Masukkan pinjaman Anda saat ini di kiri dan pinjaman baru yang diusulkan di kanan. Kalkulator membandingkan keduanya berdampingan.
- Saldo pinjaman saat ini. Jumlah yang masih Anda utang — bukan jumlah awal. Temukan di laporan hipotek terakhir atau situs pengelola Anda. Menggunakan saldo awal melebih-lebihkan penghematan Anda.
- Suku bunga saat ini. Suku bunga kontraktual Anda yang ada, persis seperti yang tercetak pada surat utang Anda — bukan suku bunga pasar hari ini.
- Sisa jangka waktu. Berapa tahun tersisa pada pinjaman saat ini. Jika Anda sudah 6 tahun menjalani hipotek 30 tahun, masukkan 24, bukan 30. Ini sangat penting: refinancing ke tenor 30 tahun yang baru memulai ulang amortisasi dan bisa berbiaya lebih banyak dalam bunga seumur hidup bahkan dengan suku bunga lebih rendah.
- Suku bunga baru. Suku bunga yang dikutip kepada Anda atau sedang Anda modelkan. Aturan berguna dari panduan di atas: penghematan biasanya menjadi menarik ketika suku bunga baru 0.75–1% di bawah suku bunga Anda saat ini, meskipun saldo besar dapat membenarkan penurunan yang lebih kecil.
- Jangka waktu pinjaman baru. Sebagian besar refinancing mengatur ulang ke 30 tahun, tetapi memodelkan 20 atau 15 tahun menunjukkan pertukaran antara penghematan bulanan dan bunga seumur hidup.
- Biaya penutupan. Total biaya penyelesaian: originasi, taksiran, sertifikat, dan prabayar. Perkirakan 2–5% dari jumlah pinjaman — sekitar $6,000–$15,000 pada saldo $300,000. Loan Estimate Anda mencantumkan ini baris demi baris dalam tiga hari kerja setelah pengajuan.
Memahami hasil Anda
- Pembayaran bulanan saat ini vs. pembayaran bulanan baru. Kedua angka pokok & bunga berdampingan, dihitung dengan matematika amortisasi yang sama.
- Penghematan bulanan. Selisih antara kedua pembayaran. Ini adalah “keuntungan” Anda — tetapi hanya setelah biaya penutupan dipulihkan.
- Horizon titik impas (bulan). Biaya penutupan dibagi penghematan bulanan. Biaya $5,500 terhadap penghematan $184/bln mencapai titik impas dalam sekitar 30 bulan. Setiap pembayaran setelah titik itu adalah keuntungan murni; menjual atau refinancing lagi sebelum titik impas berarti refinancing merugikan Anda.
- Total penghematan bunga seumur hidup. Perbandingan jangka penuh bunga yang dibayar pada kedua pinjaman, sebelum dikurangi biaya penutupan. Selalu baca ini bersama titik impas — angka seumur hidup yang besar tidak berarti banyak jika Anda akan pindah dalam tiga tahun.
- Manfaat bersih setelah biaya penutupan. Penghematan bunga seumur hidup dikurangi yang Anda bayar untuk refinancing. Inilah garis bawah yang sebenarnya: jika positif dan titik impas Anda jatuh dalam perkiraan tinggal Anda, refinancing layak dilakukan. Pemberi pinjaman yang mengiklankan refinancing “tanpa biaya penutupan” hanya menggulung biaya ke suku bunga atau saldo yang lebih tinggi — jalankan penawaran itu melalui input yang sama untuk melihat pertukaran yang sebenarnya.
Contoh perhitungan
Seorang pemilik rumah berutang $280,000 dengan 7.00% dengan 30 tahun tersisa dan ditawari 6.00% selama 30 tahun dengan $5,500 dalam biaya penutupan.
- Pembayaran saat ini: $1,862.85/bln
- Pembayaran baru: $1,678.74/bln
- Penghematan bulanan: $184.11
- Titik impas: $5,500 ÷ $184.11 ≈ 30 bulan
- Bunga seumur hidup — pinjaman saat ini: $390,625; pinjaman baru: $324,347
- Manfaat bersih seumur hidup setelah biaya penutupan: $60,778
Putusan: jika pemilik rumah tinggal lebih dari dua setengah tahun, refinancing menang jelas. Menjual pada bulan ke-18 akan menyisakan sekitar $2,200 biaya penutupan yang tidak terpulihkan.
Pertanyaan umum
Apakah refinancing akan merusak skor kredit saya?
Perkirakan penurunan kecil sementara. Permintaan keras biasanya memakan beberapa poin, dan rekening baru menurunkan usia rata-rata rekening Anda. Skor biasanya pulih dalam beberapa bulan pembayaran tepat waktu — dan suku bunga yang lebih rendah sering memperbaiki gambaran utang terhadap pendapatan Anda, yang membantu pinjaman di masa depan.
Berapa lama refinancing sampai tutup?
Sebagian besar refinancing tutup dalam 30–45 hari sejak pengajuan: taksiran, underwriting, dan tinjauan wajib tiga hari atas pengungkapan penutupan. Produk streamline (seperti refinancing penurunan suku bunga FHA atau VA) bisa tutup lebih cepat karena melewatkan taksiran dan sebagian besar dokumentasi penghasilan.
Haruskah saya membayar poin untuk menurunkan suku bunga refinancing?
Hanya jika Anda akan mempertahankan pinjaman cukup lama agar suku bunga yang lebih rendah membayar kembali poinnya. Satu poin (1% dari pinjaman) biasanya membeli sekitar 0.25% penurunan suku bunga. Bagi biaya poin dengan penghematan bulanan ekstra untuk mendapatkan titik impas kedua — lalu tambahkan ke titik impas biaya penutupan Anda sebelum memutuskan.
Apakah ada masa tunggu sebelum saya bisa refinancing?
Pinjaman konvensional tidak memiliki pematangan wajib untuk refinancing rate-and-term — Anda dapat refinancing sebulan setelah penutupan jika angkanya masuk. Refinancing cash-out biasanya membutuhkan enam bulan kepemilikan, dan produk streamline FHA/VA membutuhkan jumlah minimum pembayaran tepat waktu.
Dokumen apa yang akan diminta pemberi pinjaman?
Paket standar: dua bulan laporan bank, dua tahun SPT dan W-2 (atau 1099), slip gaji terbaru, pernyataan asuransi pemilik rumah, dan laporan hipotek Anda saat ini. Menyiapkan ini sebelum mengajukan adalah tuas terbesar pada kecepatan penutupan.
Kalkulator terkait
Bandingkan dengan Kalkulator Refinancing Hipotek , untuk opini kedua tentang hitungan titik impas, lihat bagaimana pinjaman Anda saat ini diamortisasi di Kalkulator Jadwal Amortisasi Hipotek, uji apakah pembayaran tambahan mengalahkan refinancing di Kalkulator Pembayaran Tambahan Hipotek, atau modelkan pinjaman yang benar-benar baru di Kalkulator Pinjaman Hipotek.