住宅資産に加え、引き出し期間と返済額から融資限度額を見積もります。
HELOC の仕組み: 引き出しと返済
ホームエクイティ信用枠は、家を担保にしたクレジットカードのように機能します。抽選期間 (通常は 10 年) の間、金利のみの支払いで柔軟に借り入れと返済を行うことができます。その後、返済期間 (通常 15 年) が始まり、元金と利息の償却が始まります。
いくらまで借りられますか？ LTVを理解する
貸し手は担保付債務の総額を評価額の ~80% に制限します。計算式: (住宅価格 × 最大 LTV) − 住宅ローン未払い額 = 融資限度額。 $500,000 で $300,000 の負債は 80% の LTV: $100,000 です。
変動金利の警告
ほぼすべての HELOC は、プライムに関連付けられた変動料金を請求します。署名する前に、生涯の上限と最悪の場合の支払いを求めてください。予算が 2 ～ 3 ポイントの上昇を吸収できない場合は、固定住宅担保ローンの方が安全かもしれません。
HELOC ではいくらまで借りられますか?
通常、評価額から住宅ローン残高を差し引いた最大 80% まで、$300,000 を負う $500,000 の住宅では約 $100,000 になります。
利息のみの抽選期間は何ですか?
通常最初の10年間は柔軟に借入・返済ができ、借入残高に対する利息のみを支払います。その後約15年かけて元金と利息を返済します。
HELOC 利子は税控除の対象になりますか?
資金が安全な住宅を購入、建設、または大幅に改善する場合、および項目化した場合に限ります。税理士に相談してください。
HELOC 対ホームエクイティローン?
HELOC: 柔軟で再利用可能なクレジット、変動レート。ホームエクイティローン: 一括、固定金利、確実な支払い。
私の家の価値が下がったらどうなりますか？
貸し手はあなたの回線を凍結したり減額したりすることがあります。限度額を十分に下回って借りることで、これを防ぐことができます。
この計算機の使い方
HELOC には、引き出し期間と返済期間という 2 つの異なる段階があるため、計算機には両方の入力が必要です。次の順序で入力してください。
- 家の価値。 購入価格ではなく、現在の評価額の最良の見積もり。街頭での最近の同等の売却や専門家による査定は、自動化されたオンライン見積もりよりもはるかに信頼できます。
- 現在の住宅ローン残高。 最初の住宅ローンに残っているもの。計算機はこれを許容資本から差し引き、融資限度額を見つけます。
- 最大LTV。 貸し手は通常、担保付債務の総額を評価額の80%に制限します。デフォルトの 80% は業界標準です。一部の金融機関では、より高い金利で 85–90% を許可しています。計算式は次のとおりです: (住宅価格 × 最大 LTV) − 住宅ローン未払い額 = 融資限度額。
- 金利。 提示された変動金利。通常はプライムにマージンを加えたものとして表されます。 HELOC レートはプライムに応じて変動するため、開示内容の生涯上限にも注意してください。
- 描画期間の長さ。 通常 10 年: 通常は利息のみの最低支払額で、借り入れ、返済、再借り入れができる期間。
- 返済期間の長さ。 通常、抽選期間が終了してから 15 年後、借入は停止され、残高は元利金の支払いで償却されます。
結果を理解する
- 最大クレジットライン。 LTV 式から、貸し手が延長する可能性が高い最大値、つまり見出しの数字です。この上限を十分に下回って借りれば、景気低迷時に貸し手が凍結したり、融資枠を減らしたりした場合にあなたを守ることができます。
- 抽選期間の支払い（利息のみ）。 利用限度額全体に基づいて計算される利息のみの最低額。これまでで最も安い月々のコストです。この数値のみを予算化するのは古典的な HELOC の罠です。
- 返済期間中の支払い（元金および利息）。 抽選期間が終了すると、元金と利息の全額が償却されます。これは長期予算で吸収しなければならない数字です。通常、同じ残高に対する利息のみの支払いよりも 30–50% 高くなります。
- ホームエクイティ。 あなたの総資産（住宅価格から住宅ローン未払い額を差し引いたもの） — 線が引かれる原材料。
- 最大ライン後の残りの資本。 フルラインを借りた場合、クッションはそのまま残ります。貸し手はここでバッファーを確保したいと考えています。クッションが薄いということは、価格が急落するとラインが凍結する可能性があることを意味します。
作業例
持ち家の家には価値がある $500,000 （諸費用 $300,000 最初の住宅ローンを支払っています。 80% 最大 LTV での推定与信限度額は次のとおりです。 $100,000 (($500,000 × 0.80) − $300,000)。現在変動金利です 8.50%、10 年間の引き出しと 15 年間の返済の場合:
- 抽選期間の支払い (全行程で利息のみ): $708.33/月 ($100,000 × 8.50% ÷ 12)
- 返済期間払い（15年償却）： $984.74/月
- ホームエクイティ: $200,000;最大ライン後の残りの資本: $100,000
教訓: $708 利息のみの支払いは仕様上一時的なものです。 $985 という返済額を自分で引き受けてください。変動金利商品であるため、プライムが上昇すると両方の数字も上昇することを覚えておいてください。
よくある質問
抽選期間中に元本を支払わなければなりませんか?
支払う必要があるのは利息だけですが、抽選期間中に送金した元金はすべて、後でおそらく高い利率で返済されることはありません。引き出し期間を丸 10 年間利息のみとして扱う借り手は、返済が始まると最大の支払いショックに直面します。
HELOC の一部で固定レートをロックできますか?
多くの貸し手は、ライン内のミニ住宅ローンと同様に、引き出し残高の一部を固定金利および固定支払いに変換できる固定金利ロック オプションを提供しています。あなたの製品にそれが含まれているかどうか、そして各ロックに手数料がかかるかどうかを尋ねてください。それがプライムの上昇に対する最も安価なヘッジです。
年会費や最低抽選条件はありますか?
多くの場合、そうです。一般的な条件には、$50 ～ $75 年会費、最低初回引き出し額 ($10,000 が一般的)、場合によってはラインをオープンに保つための最低残高が含まれます。これらはアカウント契約書で開示されていますが、宣伝料金として開示されていることはほとんどありません。オファーを比較する前に料金表をお読みください。
HELOC 資金にどれくらい早くアクセスできますか?
申請から資金調達までは通常 2 ～ 6 週間です。評価、引受、主な住居の 3 日間の取消権期間が含まれます。その後は、通常、オンライン送金または小切手を介して即座に引き出されます。そのオンデマンド アクセスが、一括ローンに対するこの商品の主な利点です。
HELOC を別の不動産の頭金として使用できますか?
貸し手はそれを許可しますが、2 番目の不動産の住宅ローン貸し手は、HELOC の支払いを負債対収入の比率にカウントするため、新たな承認が台無しになる可能性があります。また、主要なホームに集中して活用できます。投資家はそれを日常的に行っています。初めての購入者は、最初に合計支払いを慎重にモデル化する必要があります。
関連する電卓
HELOC を従来の第一住宅ローンと比較します。 住宅ローン計算ツール、借り換えが次のラインを上回るかどうかを確認します。 住宅ローン借り換え計算ツール、残高の支払いを積極的にテストしてください。 住宅ローン追加支払額計算ツール、またはあなたの収入がどれだけの住宅をサポートしているかを確認してください。 住宅ローンの手頃な価格の計算ツール。