Рассчитайте кредитную линию на основе собственного капитала, а также платежи в период выборки и в период погашения.
Как работает HELOC: выборка и погашение
Кредитная линия под залог собственного капитала работает как кредитная карта, обеспеченная вашим домом. В течение периода выборки (обычно 10 лет) вы гибко занимаете и погашаете, выплачивая только проценты. Затем начинается период погашения (часто 15 лет) с амортизирующими платежами в счёт тела кредита и процентов.
Сколько вы можете одолжить? Понимание LTV
Кредиторы ограничивают общую обеспеченную задолженность на уровне ~80% оценочной стоимости. Формула: (стоимость дома × максимальный LTV) — задолженность по ипотеке = кредитная линия. На $500,000 с задолженностью $300,000 и 80% LTV: $100,000.
Предупреждение о переменной ставке
Почти все HELOC — с плавающей ставкой, привязанной к прайм-ставке. Перед подписанием узнайте пожизненный лимит ставки и платёж в худшем случае. Если ваш бюджет не выдержит роста на 2–3 пункта, фиксированный кредит под залог жилья может быть безопаснее.
Какую сумму я могу одолжить с помощью HELOC?
Обычно до 80% оценочной стоимости минус остаток ипотеки — около $100,000 при доме за $500,000 и задолженности $300,000.
Что такое период выборки с выплатой только процентов?
Обычно первые 10 лет: гибко занимайте и погашайте, платя проценты только с выбранных сумм. Затем — около 15 лет погашения тела кредита и процентов.
Можно ли вычесть проценты по HELOC из налогов?
Только если средства идут на покупку, строительство или существенное улучшение заложенного дома, и только если вы детализируете вычеты. Проконсультируйтесь с налоговым консультантом.
HELOC против кредита под залог собственного капитала?
HELOC: гибкий возобновляемый кредит с плавающей ставкой. Кредит под залог жилья: единовременная сумма, фиксированная ставка, предсказуемые платежи.
Что, если стоимость моего дома упадет?
Кредиторы могут заморозить или сократить вашу линию. Заимствование заметно ниже максимума защищает от этого.
Как пользоваться этим калькулятором
У HELOC две отдельные фазы — период выборки и период погашения, поэтому калькулятору нужны данные по обеим. Заполните их по порядку:
- Стоимость дома. Ваша лучшая оценка текущей оценочной стоимости, а не цены покупки. Недавняя аналогичная продажа на вашей улице или профессиональная оценка гораздо более надежны, чем автоматизированная онлайн-оценка.
- Текущий остаток по ипотеке. Остаток по вашей первой ипотеке. Калькулятор вычитает его из доступного собственного капитала, чтобы найти вашу кредитную линию.
- Максимальный LTV. Кредиторы обычно ограничивают общую сумму обеспеченного долга 80% оценочной стоимости. Значение по умолчанию 80% является отраслевым стандартом; некоторые кредиторы разрешают 85–90% по более высоким ставкам. Формула: (стоимость дома × максимальный LTV) — задолженность по ипотеке = кредитная линия.
- Процентная ставка. Названная вам плавающая ставка, обычно в виде «прайм-ставка плюс маржа». Поскольку ставки HELOC движутся вместе с прайм-ставкой, обратите внимание и на пожизненный лимит ставки из ваших документов.
- Продолжительность периода выборки. Обычно 10 лет: период, когда можно занимать, погашать и занимать снова, обычно с минимальными платежами только в счёт процентов.
- Продолжительность периода погашения. Обычно 15 лет после окончания периода выборки: заимствование прекращается, а остаток амортизируется платежами в счёт тела кредита и процентов.
Понимание ваших результатов
- Максимальная кредитная линия. Максимум, который кредитор может предоставить по формуле LTV, — главное число. Заимствование заметно ниже этого максимума защитит вас, если кредитор заморозит или сократит линию во время спада.
- Платёж в период выборки (только проценты). Минимальный платёж только в счёт процентов, рассчитанный по всей кредитной линии, — самая низкая возможная ежемесячная стоимость. Строить бюджет только на этой цифре — классическая ловушка HELOC.
- Платёж в период погашения (тело кредита и проценты). Полностью амортизирующий платёж в счёт тела кредита и процентов после окончания периода выборки. Именно эту сумму должен выдерживать ваш долгосрочный бюджет — обычно она на 30–50% выше, чем платёж только в счёт процентов по тому же остатку.
- Собственный капитал. Ваш общий собственный капитал (стоимость дома минус задолженность по ипотеке) — основа, из которой формируется линия.
- Собственный капитал, остающийся после максимальной линии. Резерв, который останется нетронутым, если вы выберете всю линию. Кредиторам нравится видеть здесь запас; тонкий резерв означает, что любое падение цен может заморозить вашу линию.
Рабочий пример
Дом домовладельца стоит $500,000 , при задолженности $300,000 задолженность по первой ипотеке. При максимальном LTV 80% расчётная кредитная линия — $100,000 (($500,000 × 0.80) − $300,000). В настоящее время по плавающей ставке 8.50%, при 10-летнем периоде выборки и 15-летнем погашении:
- Платёж в период выборки (только проценты по всей линии): $708.33/месяц ($100,000 × 8.50% ÷ 12)
- Платёж в период погашения (15-летняя амортизация): $984.74/месяц
- Собственный капитал: $200,000; собственного капитала после максимальной линии: $100,000
Урок: платёж $708 только в счёт процентов — временный по своей сути. Ориентируйтесь на $985 в период погашения — и помните: как продукт с плавающей ставкой, обе цифры вырастут, если вырастет прайм-ставка.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли платить в счёт тела кредита в период выборки?
Обязательны только проценты, но каждый доллар в счёт тела кредита, отправленный в период выборки, — это доллар, который не придётся амортизировать позже, возможно, по более высокой ставке. Заёмщики, все десять лет воспринимающие период выборки как «только проценты», сталкиваются с максимальным шоком платежа, когда начинается погашение.
Могу ли я заблокировать фиксированную ставку для части моего HELOC?
Многие кредиторы предлагают опцию фиксации ставки, позволяющую перевести часть выбранного остатка на фиксированную ставку и фиксированный платёж, — как мини-кредит под залог жилья внутри линии. Уточните, есть ли она в вашем продукте и берётся ли комиссия за каждую фиксацию: это самая дешёвая защита от роста прайм-ставки.
Есть ли годовые комиссии или минимальные требования к выборке?
Часто да. Типичные условия: годовая комиссия $50–$75, минимальная первоначальная выборка (обычно $10,000), иногда минимальный остаток для сохранения линии открытой. Это раскрывается в договоре счёта, но редко — в рекламируемой ставке; изучите тарифы, прежде чем сравнивать предложения.
Как быстро я могу получить доступ к средствам HELOC?
От заявки до финансирования обычно проходит 2–6 недель: оценка, андеррайтинг и трёхдневный период права на расторжение для основного жилья. После этого выборка средств обычно мгновенная — онлайн-переводом или чеками; именно доступ по требованию — главное преимущество продукта перед единовременным кредитом.
Могу ли я использовать HELOC в качестве первоначального взноса за другую недвижимость?
Кредиторы разрешают, но кредитор по ипотеке второго объекта учтёт платёж по HELOC в вашем соотношении долга к доходу, что может сорвать новое одобрение. Это также концентрирует долговую нагрузку на вашем основном жилье. Инвесторы делают так регулярно; тем, кто покупает впервые, стоит сначала тщательно просчитать совокупные платежи.
Сопутствующие калькуляторы
Сравните HELOC с традиционной первой ипотекой в нашем Калькулятор ипотечного кредита, узнайте, выгоднее ли рефинансирование, в Калькулятор рефинансирования ипотеки, проверьте агрессивное погашение остатка в Калькулятор дополнительных платёжей по ипотекеили проверьте, какое жильё по карману при вашем доходе, в Калькулятор доступности ипотеки.