HELOC-Rechner

Schätzen Sie Ihre Kreditlinie aus dem Eigenheim-Eigenkapital sowie die Zahlungen in der Auszahlungs- und Rückzahlungsphase.

Immobilienwert ($)

Resthypothek ($)

Maximaler Beleihungsauslauf (%)

Zinssatz (effektiv % p. a.)

Auszahlungsphase (Jahre)

Rückzahlungsphase (Jahre)

So funktioniert eine HELOC: Auszahlung vs. Rückzahlung

Eine Eigenheim-Kreditlinie funktioniert wie eine Kreditkarte, besichert durch Ihr Haus. Während der Auszahlungsphase (typischerweise 10 Jahre) nehmen Sie flexibel Geld auf und zahlen es zurück — mit reinen Zinszahlungen. Dann beginnt die Rückzahlungsphase (oft 15 Jahre) mit amortisierten Tilgungs- und Zinszahlungen.

Wie viel können Sie leihen? Den LTV verstehen

Kreditgeber begrenzen die besicherte Gesamtschuld auf ca. 80 % des Verkehrswerts. Formel: (Immobilienwert × max. LTV) − Resthypothek = Kreditlinie. Bei 500,000 $ mit 300,000 $ Restschuld bei 80 % LTV: 100,000 $.

Die Warnung vor variablen Zinsen

Fast alle HELOCs haben variable Zinsen, gekoppelt an den Prime Rate. Fragen Sie vor der Unterschrift nach der lebenslangen Obergrenze und der Zahlung im schlimmsten Fall. Wenn Ihr Budget einen Anstieg um 2–3 Punkte nicht verkraftet, ist ein festverzinsliches Eigenheimdarlehen möglicherweise sicherer.

Wie viel kann ich mit einer HELOC leihen?

Typischerweise bis zu 80 % des Verkehrswerts minus Resthypothek — etwa 100,000 $ bei einem Haus von 500,000 $ mit 300,000 $ Restschuld.

Was ist die Auszahlungsphase mit Nur-Zins-Zahlungen?

Meist die ersten 10 Jahre: flexibel Geld aufnehmen und zurückzahlen, wobei nur Zinsen auf in Anspruch genommene Beträge gezahlt werden. Danach ca. 15 Jahre Tilgungs- und Zinsrückzahlung.

Sind HELOC-Zinsen steuerlich absetzbar?

Nur wenn die Mittel zum Kauf, Bau oder zur wesentlichen Verbesserung des besichernden Eigenheims verwendet werden — und nur bei Einzelveranlagung der Werbungskosten. Fragen Sie einen Steuerberater.

HELOC oder Eigenheimdarlehen?

HELOC: flexibler wiederverwendbarer Kredit, variabler Zins. Eigenheimdarlehen: Einmalbetrag, Festzins, Zahlungssicherheit.

Was, wenn mein Immobilienwert sinkt?

Kreditgeber können Ihre Linie einfrieren oder kürzen. Deutlich unter Ihrem Maximum zu bleiben, schützt davor.

So verwenden Sie diesen Rechner

Eine HELOC hat zwei klar getrennte Phasen — die Auszahlungsphase und die Rückzahlungsphase — daher benötigt der Rechner Eingaben für beide. Füllen Sie sie in dieser Reihenfolge aus:

Immobilienwert. Ihre beste Schätzung des aktuellen Verkehrswerts, nicht des Kaufpreises. Ein aktueller Vergleichsverkauf in Ihrer Straße oder ein professionelles Gutachten ist weit verlässlicher als eine automatisierte Online-Schätzung.
Aktuelle Resthypothek. Was auf Ihrer ersten Hypothek noch offen ist. Der Rechner zieht dies von Ihrem anrechenbaren Eigenkapital ab, um Ihre Kreditlinie zu ermitteln.
Maximaler LTV. Kreditgeber begrenzen die besicherte Gesamtschuld typischerweise auf 80 % des Verkehrswerts. Die voreingestellten 80 % sind Branchenstandard; manche Kreditgeber erlauben 85–90 % zu höheren Zinsen. Die Formel lautet: (Immobilienwert × max. LTV) − Resthypothek = Kreditlinie.
Zinssatz. Der variable Zins, der Ihnen genannt wurde, meist ausgedrückt als Prime Rate plus Marge. Da sich HELOC-Zinsen mit dem Prime Rate bewegen, notieren Sie auch die lebenslange Obergrenze aus Ihrer Offenlegung.
Dauer der Auszahlungsphase. Meist 10 Jahre: das Fenster, in dem Sie Geld aufnehmen, zurückzahlen und erneut aufnehmen können — typischerweise mit Nur-Zins-Mindestzahlungen.
Dauer der Rückzahlungsphase. Meist 15 Jahre nach Ende der Auszahlungsphase: Die Aufnahme stoppt und der Saldo wird mit Tilgungs- und Zinszahlungen amortisiert.

Ihre Ergebnisse verstehen

Max. Kreditlinie. Das Maximum, das der Kreditgeber voraussichtlich einräumt — aus der LTV-Formel, die wichtigste Kennzahl. Deutlich unter diesem Maximum zu bleiben, schützt Sie, falls der Kreditgeber die Linie in einem Abschwung einfriert oder kürzt.
Zahlung in der Auszahlungsphase (nur Zinsen). Das Nur-Zins-Minimum, berechnet auf die volle Kreditlinie — die günstigsten Monatskosten, die Sie je haben werden. Nur mit dieser Zahl zu budgetieren, ist die klassische HELOC-Falle.
Zahlung in der Rückzahlungsphase (Tilgung & Zinsen). Die voll amortisierte Tilgungs- und Zinszahlung nach Ende der Auszahlungsphase. Diese Zahl muss Ihr langfristiges Budget verkraften — sie liegt typischerweise 30–50 % über der Nur-Zins-Zahlung auf denselben Saldo.
Eigenheim-Eigenkapital. Ihr gesamtes Eigenkapital (Immobilienwert minus Resthypothek) — das Rohmaterial, aus dem die Linie gespeist wird.
Verbleibendes Eigenkapital nach max. Linie. Der ungenutzte Puffer, falls Sie die volle Linie in Anspruch nähmen. Kreditgeber sehen hier gern einen Puffer; ein dünner Puffer bedeutet, dass jeder Preisrückgang Ihre Linie einfrieren könnte.

Durchgerechnetes Beispiel

Das Haus eines Eigentümers ist $500,000 wert, bei $300,000 Restschuld auf der ersten Hypothek. Bei 80 % maximalem LTV beträgt die geschätzte Kreditlinie $100,000 (($500,000 × 0.80) − $300,000). Bei einem derzeit variablen Zins von 8.50%, mit 10-jähriger Auszahlung und 15-jähriger Rückzahlung:

Zahlung in der Auszahlungsphase (nur Zinsen auf die volle Linie): $708.33/month ($100,000 × 8.50% ÷ 12)
Zahlung in der Rückzahlungsphase (15-jährige Amortisation): $984.74/month
Eigenheim-Eigenkapital: $200,000; verbleibendes Eigenkapital nach max. Linie: $100,000

Die Lehre: Die 708-$-Nur-Zins-Zahlung ist bewusst temporär. Kalkulieren Sie mit der Rückzahlungszahl von 985 $ — und denken Sie daran, dass als variabel verzinsliches Produkt beide Zahlen steigen, wenn der Prime Rate steigt.

Häufige Fragen

Sollte ich während der Auszahlungsphase Tilgung leisten?

Sie müssen nur Zinsen zahlen, doch jeder Tilgungsdollar, den Sie während der Auszahlungsphase senden, ist ein Dollar, den Sie später nicht zu einem möglicherweise höheren Zins amortisieren. Kreditnehmer, die die Auszahlungsphase volle zehn Jahre als Nur-Zins-Phase behandeln, erleben bei Beginn der Rückzahlung den maximalen Zahlungsschock.

Kann ich einen Teil meiner HELOC auf Festzins umstellen?

Viele Kreditgeber bieten eine Festzins-Option, mit der Sie einen Teil des in Anspruch genommenen Saldos in Festzins und feste Zahlung umwandeln können — ähnlich einem Mini-Eigenheimdarlehen innerhalb der Linie. Fragen Sie, ob Ihr Produkt dies enthält und ob jede Umstellung Gebühren kostet — es ist die günstigste Absicherung gegen einen steigenden Prime Rate.

Gibt es Jahresgebühren oder Mindestabhebungen?

Oft ja. Übliche Konditionen sind 50–75 $ Jahresgebühr, eine Mindest-Erstabhebung (10,000 $ sind typisch) und manchmal ein Mindestsaldo, um die Linie offen zu halten. Diese stehen im Kontovertrag, aber selten im beworbenen Zins — lesen Sie das Gebührenverzeichnis, bevor Sie Angebote vergleichen.

Wie schnell komme ich an HELOC-Mittel?

Vom Antrag bis zur Auszahlung dauert es typischerweise 2–6 Wochen: Bewertung, Prüfung und eine dreitägige Widerrufsfrist bei Hauptwohnsitzen. Danach sind Abhebungen meist sofort per Online-Überweisung oder Scheck möglich — dieser Abruf auf Verlangen ist der Hauptvorteil des Produkts gegenüber einem Einmaldarlehen.

Kann ich eine HELOC als Anzahlung für eine weitere Immobilie nutzen?

Kreditgeber erlauben es, doch der Hypothekengeber der zweiten Immobilie wird die HELOC-Zahlung in Ihre Schulden-Einkommens-Quote einrechnen, was die neue Genehmigung torpedieren kann. Es konzentriert auch die Hebelwirkung auf Ihren Hauptwohnsitz. Investoren tun dies routinemäßig; Erstkäufer sollten die kombinierten Zahlungen zuerst sorgfältig durchrechnen.