اپنے ماہانہ نجی رہن انشورنس، یہ کب ہٹتا ہے، اور قرض کی پوری مدت میں اس کی لاگت کا تخمینہ لگائیں۔
PMI کیا ہے اور یہ کب ضروری ہوتا ہے؟
نجی رہن انشورنس قرض دہندہ کی حفاظت کرتا ہے — آپ کی نہیں — اگر آپ چھوٹی ڈاؤن پیمنٹ والے کنونشنل قرض پر ڈیفالٹ کرتے ہیں۔ قرض دہندگان اسے اس وقت ضروری قرار دیتے ہیں جب آپ کے قرض سے قیمت کا تناسب 80 فیصد سے تجاوز کرے، یعنی جب بھی آپ 20 فیصد سے کم ڈاؤن پیمنٹ دیں۔ PMI کی لاگت عام طور پر قرض کی رقم کا سالانہ 0.3 فیصد سے 0.85 فیصد ہوتی ہے، جو اصل رقم اور سود کے اوپر ماہانہ ادا کی جاتی ہے۔ 90 فیصد LTV پر $360,000 کے قرض پر، عام شرحوں پر یہ تقریباً $195 فی ماہ ہے۔ یہ چھوٹی ڈاؤن پیمنٹ کے ساتھ قرض لینے کی خالص لاگت ہے: آپ کی قرض کی ادائیگی کے برعکس، اس سے کوئی ایکویٹی نہیں بنتی اور آپ کو کچھ نہیں ملتا۔
80/78 کا اصول: PMI کیسے ہٹتا ہے
PMI ہمیشہ کے لیے نہیں ہے۔ وفاقی قانون کے تحت، جب آپ کا بیلنس گھر کی اصل قیمت کے 80 فیصد تک گر جائے تو آپ منسوخی کی درخواست کر سکتے ہیں — آپ کو مانگنا ہوگا، اور آپ کی ادائیگیاں جاری ہونی چاہئیں۔ بھلے ہی آپ بھول جائیں، جب بیلنس اصل قیمت کے 78 فیصد تک پہنچنے والا ہو تو آپ کے سروسر کو PMI خود بخود ختم کرنا ہوگا۔ 6.5 فیصد پر 10 فیصد ڈاؤن پیمنٹ والے عام 30 سالہ قرض پر، وہ خودکار خاتمہ تقریباً 109ویں ماہ آتا ہے — یعنی تقریباً نو سال بعد۔ اضافی اصل رقم کی ادائیگیاں دونوں تاریخوں کو تیز کرتی ہیں، جو اضافی ادائیگیوں کے سب سے زیادہ منافع والے استعمالات میں سے ایک ہے: PMI سے بچا ہر ماہ سود کی بچت کے اوپر خالص بچت ہے۔
PMI کی لاگت: شرح کے درجے
PMI کی قیمت خطرے کی بنیاد پر ہے۔ 80–85 فیصد LTV والے قرض لینے والے سالانہ تقریباً 0.30 فیصد ادا کر سکتے ہیں، جبکہ 95 فیصد سے اوپر LTV والے 0.85 فیصد یا زیادہ ادا کر سکتے ہیں — اور آپ کا کریڈٹ اسکور آپ کو ان دائروں میں گھماتا ہے۔ یہ کیلکولیٹر تخمینے کے طور پر معیاری شائع شدہ درجے استعمال کرتا ہے؛ آپ کے قرض دہندہ کا اصل کوٹ آپ کے کریڈٹ پروفائل، قبضے اور جائیداد کی قسم پر منحصر ہے۔ قرض دہندگان کا موازنہ کرتے وقت، شرح سود کے ساتھ PMI کی شرح کا بھی موازنہ کریں: سستے PMI والی تھوڑی زیادہ شرح مہنگے PMI والی کم شرح سے بہتر ہو سکتی ہے۔
PMI کیا ہے اور قرض دہندگان اسے کیوں ضروری قرار دیتے ہیں؟
نجی رہن انشورنس 20 فیصد سے کم ڈاؤن پیمنٹ والے کنونشنل قرضوں پر ڈیفالٹ سے قرض دہندہ کی حفاظت کرتا ہے۔ یہ قرض لینے والوں کو چھوٹی ڈاؤن پیمنٹ کے ساتھ جلد خریدنے دیتا ہے، جب تک قرض سے قیمت کا تناسب 80 فیصد یا اس سے نیچے نہ گر جائے تب تک ماہانہ پریمیم کی قیمت پر۔
PMI کی ماہانہ لاگت کتنی ہے؟
عام طور پر قرض کی رقم کا سالانہ 0.3 فیصد سے 0.85 فیصد، ماہانہ ادائیگیوں میں بٹا ہوا۔ 90 فیصد LTV پر، سالانہ تقریباً 0.65 فیصد متوقع ہے — $360,000 کے قرض پر تقریباً $195 فی ماہ۔ آپ کا کریڈٹ اسکور اور درست LTV اس دائرے میں شرح کو گھماتے ہیں۔
PMI خود بخود کب ہٹتا ہے؟
جب آپ کا بیلنس گھر کی اصل قیمت کے 78 فیصد تک پہنچنے والا ہو تو آپ کے سروسر کو PMI خود بخود منسوخ کرنا ہوگا، بشرطیکہ آپ کی ادائیگیاں جاری ہوں۔ آپ اصل قیمت کے 80 فیصد پر پہلے بھی منسوخی کی درخواست کر سکتے ہیں۔
کیا میں 20 فیصد ڈاؤن پیمنٹ کے بغیر PMI سے بچ سکتا ہوں؟
ہاں، سودوں کے ساتھ۔ پگی بیک قرض (80-10-10 ڈھانچہ) پہلے رہن کو 80 فیصد LTV پر رکھتے ہیں لیکن زیادہ شرح پر دوسرا قرض شامل کرتے ہیں۔ قرض دہندہ کی ادا کردہ رہن انشورنس ماہانہ پریمیم ختم کر دیتی ہے لیکن عام طور پر زیادہ شرح سود کا مطلب ہے۔ فیصلے سے پہلے دونوں آپشن یہاں چلا کر دیکھیں۔
کیا PMI ٹیکس میں کٹوتی کے قابل ہے؟
رہن انشورنس پریمیم کے لیے وفاقی کٹوتی ختم ہو چکی ہے اور کانگریس کی طرف سے کئی بار بڑھائی گئی ہے، اس لیے اس کی موجودہ حیثیت ٹیکس کے سال پر منحصر ہے۔ فائل کرتے وقت نافذ قانون کے لیے ٹیکس مشیر سے مشورہ کریں۔