Schätzen Sie Ihre monatliche private Hypothekenversicherung, wann sie entfällt und was sie über die Kreditlaufzeit kostet.
Was ist PMI und wann ist sie erforderlich?
Die private Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber — nicht Sie — bei Ausfall eines konventionellen Darlehens mit kleiner Anzahlung. Kreditgeber verlangen sie, sobald Ihr Beleihungsauslauf 80 % übersteigt, d. h. sobald Sie weniger als 20 % anzahlen. PMI kostet typischerweise zwischen 0.3 % und 0.85 % des Darlehensbetrags pro Jahr, monatlich zusätzlich zu Tilgung und Zinsen gezahlt. Bei einem $360,000-Darlehen mit 90 % LTV sind das rund $195 pro Monat bei typischen Sätzen. Sie sind reine Kreditkosten bei kleiner Anzahlung: Anders als Ihre Darlehensrate bilden sie kein Eigenkapital und bringen Ihnen nichts.
Die 80/78-Regel: So entfällt PMI
PMI ist nicht für immer. Nach Bundesrecht können Sie die Kündigung beantragen, sobald Ihr Saldo auf 80 % des ursprünglichen Immobilienwerts fällt — Sie müssen darum bitten und mit Zahlungen aktuell sein. Selbst wenn Sie es vergessen, muss Ihr Verwalter PMI automatisch kündigen, wenn der Saldo planmäßig 78 % des ursprünglichen Werts erreicht. Bei einem typischen 30-jährigen Darlehen mit 10 % Anzahlung zu 6.5 % kommt dieser automatische Wegfall etwa im Monat 109 — rund neun Jahre später. Zusätzliche Tilgungszahlungen beschleunigen beide Termine, was eine der rentabelsten Verwendungen von Sonderzahlungen ist: Jeder vermiedene PMI-Monat ist reine Ersparnis zusätzlich zu den gesparten Zinsen.
Was PMI kostet: Satzstufen
Die PMI-Preisgestaltung ist risikobasiert. Kreditnehmer mit 80–85 % LTV zahlen vielleicht rund 0.30 % pro Jahr, während solche über 95 % LTV 0.85 % oder mehr zahlen können — und Ihr Kreditscore bewegt Sie innerhalb dieser Bänder. Dieser Rechner verwendet standardmäßige veröffentlichte Stufen als Schätzungen; das tatsächliche Angebot Ihres Kreditgebers hängt von Ihrem Bonitätsprofil, der Nutzung und der Immobilienart ab. Vergleichen Sie bei Kreditgebern den PMI-Satz neben dem Zinssatz: Ein etwas höherer Zins mit günstigerer PMI kann einen niedrigeren Zins mit teurer PMI schlagen.
Was ist PMI und warum verlangen Kreditgeber sie?
Die private Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber vor Ausfall bei konventionellen Darlehen mit weniger als 20 % Anzahlung. Sie lässt Kreditnehmer mit kleiner Anzahlung früher kaufen — zum Preis einer monatlichen Prämie, bis der Beleihungsauslauf auf 80 % oder darunter fällt.
Wie viel kostet PMI pro Monat?
Typischerweise 0.3 % bis 0.85 % des Darlehensbetrags pro Jahr, aufgeteilt in Monatszahlungen. Bei 90 % LTV rechnen Sie mit rund 0.65 % jährlich — etwa $195 pro Monat bei einem $360,000-Darlehen. Ihr Kreditscore und genauer LTV bewegen den Satz innerhalb dieser Spanne.
Wann entfällt PMI automatisch?
Ihr Verwalter muss PMI automatisch kündigen, wenn Ihr Saldo planmäßig 78 % des ursprünglichen Immobilienwerts erreicht, sofern Sie mit Zahlungen aktuell sind. Sie können die Kündigung auch früher beantragen, bei 80 % des ursprünglichen Werts.
Kann ich PMI ohne 20 % Anzahlung vermeiden?
Ja, mit Zielkonflikten. Piggyback-Darlehen (eine 80-10-10-Struktur) halten die erste Hypothek bei 80 % LTV, fügen aber ein zweites Darlehen zu höherem Zins hinzu. Vom Kreditgeber gezahlte Hypothekenversicherung eliminiert die monatliche Prämie, bedeutet aber meist einen höheren Zinssatz. Rechnen Sie beide Optionen hier durch, bevor Sie entscheiden.
Ist PMI steuerlich absetzbar?
Der Bundesabzug für Hypothekenversicherungsprämien ist ausgelaufen und wurde vom Kongress mehrfach verlängert; sein aktueller Status hängt daher vom Steuerjahr ab. Fragen Sie einen Steuerberater nach dem bei Ihrer Erklärung geltenden Recht.