Schätzen Sie Ihre monatliche FHA-Rate inklusive anfänglicher und jährlicher Hypothekenversicherungsprämie (MIP).
FHA-Darlehen: Der Weg zum Eigenheim mit 3.5 % Anzahlung
FHA-Darlehen werden von der Federal Housing Administration versichert und richten sich an Käufer, die keine 20 % Anzahlung leisten können. Das Hauptmerkmal ist die Mindestanzahlung: nur 3.5 % bei einem Kreditscore von 580 oder höher (Kreditnehmer mit 500–579 müssen 10 % anzahlen). Diese niedrige Hürde erklärt, warum die FHA einen großen Teil der Erstkäufe absichert. Der Nachteil ist die Hypothekenversicherungsprämie — MIP — die jeder FHA-Kreditnehmer in zwei Formen zahlt und die über die Zeit in der Regel teurer ist als eine konventionelle PMI.
Zwei Arten von MIP: anfänglich und jährlich
Die anfängliche MIP beträgt 1.75 % des Basisdarlehensbetrags, und fast jeder finanziert sie ins Darlehen statt sie bar zu zahlen — so werden aus 337,750 $ Darlehen 343,661 $ vor der ersten Zahlung. Die jährliche MIP beträgt für die meisten Kreditnehmer 0.55 % des Darlehenssaldos pro Jahr (0.15 % bei 15-jährigen Darlehen mit höchstens 90 % LTV), aufgeteilt in Monatsraten. Bei demselben Darlehen kommen so etwa 157.51 $ pro Monat hinzu. Anders als die konventionelle PMI verbessert sich der jährliche MIP-Satz nicht mit besserer Bonität — er ist für jeden FHA-Kreditnehmer derselben Darlehenskategorie gleich.
Wie lange die MIP läuft — der entscheidende FHA-Zielkonflikt
Hier der Haken, der viele Käufer überrascht: Bei weniger als 10 % Anzahlung läuft die jährliche FHA-MIP über die gesamte Kreditlaufzeit — alle 30 Jahre, insgesamt über 56,000 $ im obigen Beispiel. Bei 10 % Anzahlung oder mehr endet die MIP stattdessen nach 11 Jahren. Die konventionelle PMI hingegen entfällt automatisch bei 78 % Beleihungsauslauf. Deshalb planen Kreditnehmer, die mit Wertsteigerung rechnen, oft eine Umschuldung von FHA auf ein konventionelles Darlehen, sobald 20 % Eigenkapital erreicht sind — die MIP-Ersparnis übersteigt die Umschuldungskosten meist bei Weitem.
Was ist die FHA-Hypothekenversicherung (MIP)?
Die MIP ist die FHA-Variante der Hypothekenversicherung und wird von jedem FHA-Kreditnehmer gezahlt. Sie besteht aus zwei Teilen: einer anfänglichen Prämie von 1.75 % des Darlehens (meist ins Darlehen finanziert) und einer jährlichen Prämie — typischerweise 0.55 % des Saldos — die monatlich mit der Hypothekenrate gezahlt wird.
Wie hoch ist die anfängliche MIP?
1.75 % des Basisdarlehensbetrags. Bei einem Darlehen von 337,750 $ sind das 5,910.63 $, die zum Darlehenssaldo addiert werden — finanzierte Gesamtsumme 343,660.63 $. Auch darauf zahlen Sie Zinsen, weshalb die finanzierte Variante teurer ist als die Barzahlung bei Abschluss.
Wann entfällt die FHA-MIP?
Bei weniger als 10 % Anzahlung läuft die jährliche MIP über die gesamte Kreditlaufzeit — sie entfällt nie von allein. Bei 10 % Anzahlung oder mehr endet sie nach 11 Jahren (132 Zahlungen). Viele Kreditnehmer schulden bei 20 % Eigenkapital auf ein konventionelles Darlehen um, um der MIP ganz zu entgehen.
FHA oder konventionell — was ist günstiger?
Das hängt von Ihrem Zeithorizont ab. FHA gewinnt meist für Käufer mit kleiner Anzahlung und schwächerer Bonität dank großzügiger Genehmigung und niedriger Anzahlungsanforderungen. Doch die konventionelle PMI entfällt bei 78 % Beleihungsauslauf, während die FHA-MIP bei unter 10 % Anzahlung ewig läuft — für Käufer, die schnell Eigenkapital aufbauen, ist konventionell daher langfristig oft günstiger. Vergleichen Sie beides mit unseren Rechnern.
Welchen Kreditscore brauche ich für ein FHA-Darlehen?
Ein Score von 580 oder höher qualifiziert für die Mindestanzahlung von 3.5 %. Scores von 500–579 qualifizieren sich ebenfalls, erfordern aber 10 % Anzahlung. Unter 500 ist eine FHA-Finanzierung in der Regel nicht möglich — konzentrieren Sie sich zuerst auf die Bonitätssanierung.