Estimez votre assurance hypothécaire privée mensuelle, quand elle disparaît, et ce qu’elle coûte sur la vie du prêt.
Qu’est-ce que le PMI et quand est-il requis ?
L’assurance hypothécaire privée protège le prêteur — pas vous — si vous faites défaut sur un prêt conventionnel avec un petit apport. Les prêteurs l’exigent dès que votre ratio prêt-valeur dépasse 80 %, c’est-à-dire dès que vous versez moins de 20 % d’apport. Le PMI coûte généralement entre 0.3 % et 0.85 % du montant du prêt par an, payé mensuellement en plus de votre capital et intérêts. Sur un prêt de $360,000 à 90 % LTV, cela représente environ $195 par mois aux taux typiques. C’est un pur coût d’emprunt avec un petit apport : contrairement à votre paiement de prêt, il ne constitue aucun fonds propre et ne vous rapporte rien.
La règle 80/78 : comment le PMI disparaît
Le PMI n’est pas éternel. Selon la loi fédérale, vous pouvez demander l’annulation une fois votre solde tombé à 80 % de la valeur initiale du logement — vous devez en faire la demande, et être à jour de vos paiements. Même en cas d’oubli, votre gestionnaire doit résilier le PMI automatiquement quand le solde doit atteindre 78 % de la valeur initiale. Sur un prêt typique de 30 ans avec 10 % d’apport à 6.5 %, cette disparition automatique arrive vers le 109e mois — environ neuf ans. Les paiements supplémentaires de capital accélèrent les deux dates, ce qui en fait l’un des usages les plus rentables des paiements supplémentaires : chaque mois de PMI évité est une économie pure en plus des intérêts économisés.
Ce que coûte le PMI : les paliers de taux
La tarification du PMI est basée sur le risque. Les emprunteurs à 80–85 % LTV peuvent payer environ 0.30 % par an, tandis que ceux au-dessus de 95 % LTV peuvent payer 0.85 % ou plus — et votre score de crédit vous déplace dans ces fourchettes. Ce calculateur utilise des paliers standards publiés comme estimations ; le devis réel de votre prêteur dépend de votre profil de crédit, de l’occupation et du type de bien. En comparant les prêteurs, comparez le taux PMI parallèlement au taux d’intérêt : un taux légèrement supérieur avec un PMI moins cher peut battre un taux inférieur avec un PMI coûteux.
Qu’est-ce que le PMI et pourquoi les prêteurs l’exigent-ils ?
L’assurance hypothécaire privée protège le prêteur contre le défaut sur les prêts conventionnels avec moins de 20 % d’apport. Elle permet aux emprunteurs d’acheter plus tôt avec un petit apport, au prix d’une prime mensuelle jusqu’à ce que le ratio prêt-valeur tombe à 80 % ou moins.
Combien coûte le PMI par mois ?
Généralement 0.3 % à 0.85 % du montant du prêt par an, répartis en paiements mensuels. À 90 % LTV, comptez environ 0.65 % par an — environ $195 par mois sur un prêt de $360,000. Votre score de crédit et votre LTV exact déplacent le taux dans cette fourchette.
Quand le PMI disparaît-il automatiquement ?
Votre gestionnaire doit annuler le PMI automatiquement quand votre solde doit atteindre 78 % de la valeur initiale du logement, à condition que vous soyez à jour de vos paiements. Vous pouvez aussi demander l’annulation plus tôt, à 80 % de la valeur initiale.
Puis-je éviter le PMI sans 20 % d’apport ?
Oui, avec des compromis. Les prêts jumelés (une structure 80-10-10) maintiennent la première hypothèque à 80 % LTV mais ajoutent un second prêt à un taux plus élevé. L’assurance hypothécaire payée par le prêteur élimine la prime mensuelle mais signifie généralement un taux d’intérêt plus élevé. Testez les deux options ici avant de décider.
Le PMI est-il déductible d’impôt ?
La déduction fédérale pour les primes d’assurance hypothécaire a expiré et été prolongée plusieurs fois par le Congrès : son statut actuel dépend donc de l’année d’imposition. Consultez un fiscaliste pour la loi en vigueur au moment de votre déclaration.