احسب نسبتي الدين إلى الدخل الأمامية والخلفية — الأرقام التي يستخدمها مُقرضو الرهن العقاري لتأهيلك.
ما هي DTI؟ الأمامية مقابل الخلفية
نسبة الدين إلى الدخل هي حصة إجمالي دخلك الشهري التي تستهلكها دفعات الديون. وينظر المُقرضون إلى نسختين منها. فتحسب النسبة الأمامية تكاليف السكن فقط — أصل القرض والفائدة وضريبة العقار وتأمين مالك المنزل ورسوم اتحاد الملاك (PITI). أما النسبة الخلفية فتضيف كل دين متكرر آخر: قروض السيارات وقروض الطلاب والحد الأدنى لبطاقات الائتمان والقروض الشخصية ونفقة الأطفال. وقد يجتاز المقترض اختبار النسبة الأمامية ويفشل في الخلفية، ولهذا يحسب المُقرضون كلتيهما دائمًا.
قاعدة 28/36 وسقف 43% للرهن المؤهل
المعيار النظري هو 28/36: لا يزيد عن 28% من إجمالي الدخل على السكن، ولا يزيد عن 36% على جميع الديون مجتمعة. وعمليًا، يوافق معظم المُقرضين التقليديين على نسب خلفية تصل إلى 43–45% للمقترضين ذوي الائتمان القوي أو الاحتياطيات النقدية أو الدفعة الأولى الكبيرة، وتذهب برامج FHA/VA إلى أعلى من ذلك. لكن كلما تجاوزت 36%، ضاق هامشك لكل ما تتجاهله النسبة — الضرائب والبقالة والادخار والطوارئ.
كيف تخفض DTI قبل التقديم
لا يمكنك تغيير دخلك بين عشية وضحاها، فركز على البسط: سدّد قرض سيارة، أو تخلص من الحد الأدنى لبطاقات الائتمان، أو اختر منزلًا أقل تكلفة لتقليص دفعة السكن. وتجنب فتح ائتمان جديد أو تمويل الأثاث قبل الإغلاق — فدفعة شهرية جديدة بقيمة 400 دولار على دخل شهري 10,000 دولار تضيف 4 نقاط كاملة إلى نسبتك الخلفية، وهو ما قد يقتل الموافقة على الحافة.
ما نسبة الدين إلى الدخل الجيدة؟
تُعد النسبة الخلفية دون 36% قوية لدى معظم المُقرضين، والنسبة الأمامية دون 28% تُبقي السكن مريحًا. أما بين 36% و43% فهي قابلة للموافقة مع عوامل تعويضية؛ وفوق 43% يصعب الأمر على القروض التقليدية.
ما الفرق بين DTI الأمامية والخلفية؟
النسبة الأمامية هي تكاليف السكن مقسومة على إجمالي الدخل الشهري. والنسبة الخلفية هي جميع دفعات الديون الشهرية — بما فيها السكن — مقسومة على إجمالي الدخل الشهري. ويقيّم المُقرضون كلتيهما.
هل يستخدم المُقرضون إجمالي الدخل أم صافيه لحساب DTI؟
الإجمالي — أي دخلك قبل الضرائب. وهذا يُجمّل النسبة قليلًا، لأن الضرائب لا تظهر فيها أبدًا. تحقق دائمًا من الدفعة الناتجة مقابل صافي راتبك الفعلي قبل الالتزام.
هل يمكنني الحصول على رهن عقاري بنسبة DTI تبلغ 50%؟
نادرًا عبر القنوات التقليدية — فـ43% هو سقف الرهن المؤهل الذي يلتزم به معظم المُقرضين. وتسمح بعض برامج FHA أو VA أو غير المؤهلة بنسب أعلى مع عوامل تعويضية قوية، وعادةً بأسعار فائدة أعلى.
هل تُحتسب المرافق والبقالة ضمن DTI؟
لا. تحسب DTI التزامات الدين فقط — دفعات القروض والحدود الدنيا وأوامر النفقة. أما المرافق والبقالة والاشتراكات والإنفاق التقديري فلا تظهر في النسبة، ولهذا يجب أن تكون ميزانيتك أشد صرامة من نسبة DTI الخاصة بك.