Рассчитайте коэффициенты долга к доходу — по жилищным расходам (front-end) и общий (back-end), — которые ипотечные кредиторы используют для оценки вашей платёжеспособности.
Что такое DTI? Front-end и back-end
Соотношение долга к доходу — это доля вашего валового месячного дохода, уходящая на выплаты по долгам. Кредиторы смотрят на два показателя. Коэффициент front-end учитывает только расходы на жильё — тело кредита, проценты, налог на недвижимость, страхование жилья и взносы HOA (PITI). Коэффициент back-end добавляет все остальные регулярные долги: автокредиты, студенческие кредиты, минимальные платежи по кредитным картам, потребительские кредиты и алименты. Заёмщик может пройти проверку по front-end и не пройти по back-end, поэтому кредиторы всегда считают оба.
Правило 28/36 и потолок QM 43%
Базовое правило — 28/36: не более 28% валового дохода на жильё, не более 36% на все долги вместе. На практике большинство кредиторов одобряют back-end до 43–45% заёмщикам с отличной кредитной историей, денежными резервами или большим первоначальным взносом, а программы FHA/VA допускают ещё больше. Но чем дальше за 36%, тем тоньше ваш запас на всё, что коэффициент не учитывает, — налоги, продукты, сбережения и непредвиденные расходы.
Как снизить DTI перед подачей заявления
Доход за ночь не изменить, поэтому сокращайте числитель: погасите автокредит, закройте минимальные платежи по кредитным картам или выберите более дешёвое жильё, чтобы уменьшить платёж. Не открывайте новые кредиты и не оформляйте мебель в рассрочку до закрытия сделки — новый платёж $400 в месяц при доходе $10,000 в месяц добавит 4 полных пункта к вашему коэффициенту back-end, что на грани может стоить вам одобрения.
Каково хорошее соотношение долга к доходу?
Back-end ниже 36% большинство кредиторов считают отличным показателем, а front-end ниже 28% делает расходы на жильё комфортными. Диапазон 36–43% одобряем при компенсирующих факторах; выше 43% для обычных кредитов сложно.
В чём разница между front-end и back-end DTI?
Front-end DTI — это расходы на жильё, делённые на валовой месячный доход. Back-end DTI — это все ежемесячные платежи по долгам, включая жильё, делённые на валовой месячный доход. Кредиторы оценивают оба показателя.
Кредиторы используют валовой или чистый доход для DTI?
Валовой — ваш доход до вычета налогов. Это слегка приукрашивает коэффициент, ведь налоги в нём не учитываются. Перед тем как брать обязательства, всегда сверяйте получившийся платёж со своей фактической чистой зарплатой.
Могу ли я получить ипотеку с 50% DTI?
Редко по обычным каналам — 43% это потолок qualified mortgage, которого придерживается большинство кредиторов. Некоторые программы FHA, VA или non-QM допускают более высокие коэффициенты при сильных компенсирующих факторах, обычно по более высоким ставкам.
Учитываются ли коммунальные услуги и продукты в моем DTI?
Нет. DTI учитывает только долговые обязательства — платёжи по кредитам, минимумы и алименты. Коммунальные услуги, продукты, подписки и дискреционные расходы невидимы для этого соотношения, и именно поэтому ваш бюджет должен быть более строгим, чем ваш DTI.