Hitung rasio utang terhadap pendapatan front-end dan back-end Anda — angka yang digunakan pemberi pinjaman hipotek untuk menilai kelayakan Anda.
Apa itu DTI? Front-end vs. back-end
Rasio utang terhadap pendapatan Anda adalah porsi penghasilan bruto bulanan yang habis untuk pembayaran utang. Pemberi pinjaman melihat dua versi. Rasio front-end hanya menghitung biaya perumahan — pokok, bunga, pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan iuran HOA (PITI). Rasio back-end menambahkan semua utang rutin lainnya: cicilan mobil, cicilan pendidikan, minimum kartu kredit, pinjaman pribadi, dan tunjangan anak. Seorang peminjam bisa lolos uji front-end tetapi gagal di back-end, itulah sebabnya pemberi pinjaman selalu menghitung keduanya.
Aturan 28/36 dan batas maksimum QM 43%
Pedoman bakunya adalah 28/36: tidak lebih dari 28% penghasilan bruto untuk perumahan, tidak lebih dari 36% untuk semua utang gabungan. Pada praktiknya, sebagian besar pemberi pinjaman konvensional menyetujui rasio back-end hingga 43–45% untuk peminjam dengan kredit yang kuat, cadangan kas, atau uang muka besar, dan program FHA/VA bisa lebih tinggi lagi. Namun semakin jauh melewati 36%, semakin tipis margin Anda untuk semua yang tidak dihitung rasio — pajak, belanja, tabungan, dan keadaan darurat.
Cara menurunkan DTI sebelum mengajukan
Anda tidak bisa mengubah penghasilan dalam semalam, jadi serang pembilangnya: lunasi cicilan mobil, hilangkan minimum kartu kredit, atau pilih rumah yang lebih murah untuk mengecilkan cicilan perumahan. Hindari membuka kredit baru atau membiayai furnitur sebelum penutupan — pembayaran bulanan baru $400 dari penghasilan bulanan $10,000 menambah 4 poin penuh ke rasio back-end Anda, yang bisa menggagalkan persetujuan di batas tipis.
Berapa rasio utang terhadap pendapatan yang baik?
Di bawah 36% back-end dianggap kuat oleh sebagian besar pemberi pinjaman, dan di bawah 28% front-end membuat perumahan tetap nyaman. Antara 36% dan 43% masih bisa disetujui dengan faktor penyeimbang; di atas 43% sulit untuk pinjaman konvensional.
Apa perbedaan DTI front-end dan back-end?
DTI front-end adalah biaya perumahan dibagi penghasilan bruto bulanan. DTI back-end adalah semua pembayaran utang bulanan — termasuk perumahan — dibagi penghasilan bruto bulanan. Pemberi pinjaman menilai keduanya.
Apakah pemberi pinjaman menggunakan penghasilan bruto atau bersih untuk DTI?
Bruto — penghasilan Anda sebelum pajak. Ini membuat rasionya terlihat sedikit lebih baik, karena pajak tidak pernah muncul di dalamnya. Selalu uji kewajaran pembayaran yang dihasilkan terhadap gaji bersih aktual Anda sebelum berkomitmen.
Bisakah saya mendapatkan hipotek dengan DTI 50%?
Jarang melalui jalur konvensional — 43% adalah batas hipotek berkualifikasi yang dipatuhi sebagian besar pemberi pinjaman. Beberapa program FHA, VA, atau non-QM mengizinkan rasio lebih tinggi dengan faktor penyeimbang yang kuat, biasanya dengan suku bunga lebih tinggi.
Apakah utilitas dan belanja dihitung dalam DTI saya?
Tidak. DTI hanya menghitung kewajiban utang — pembayaran pinjaman, minimum, dan tunjangan. Utilitas, belanja, langganan, dan pengeluaran diskresioner tidak terlihat oleh rasio, dan justru itulah sebabnya anggaran Anda harus lebih ketat daripada DTI Anda.