Calcule os seus rácios dívida/rendimento inicial e total — os números que os mutuantes hipotecários usam para o qualificar.
O que é o DTI? Inicial vs. total
O seu rácio dívida/rendimento é a parcela do seu rendimento bruto mensal consumida por pagamentos de dívidas. Os mutuantes analisam duas versões. O rácio inicial conta apenas os custos de habitação — capital, juros, imposto predial, seguro da habitação e quotas da associação de moradores (PITI). O rácio total soma todas as outras dívidas recorrentes: empréstimos automóvel, empréstimos estudantis, mínimos de cartões de crédito, empréstimos pessoais e pensão de alimentos. Um mutuário pode passar no teste inicial e chumbar no total, e é por isso que os mutuantes calculam sempre ambos.
A regra 28/36 e o teto QM de 43%
A diretriz de referência é 28/36: não mais de 28% do rendimento bruto na habitação, não mais de 36% em todas as dívidas combinadas. Na prática, a maioria dos mutuantes convencionais aprova rácios totais até 43–45% para mutuários com bom crédito, reservas de caixa ou uma entrada inicial elevada, e os programas FHA/VA vão ainda mais longe. Mas quanto mais passar dos 36%, menor a sua margem para tudo o que o rácio ignora — impostos, mercearia, poupanças e emergências.
Como reduzir o seu DTI antes de se candidatar
Não pode mudar o seu rendimento de um dia para o outro, por isso ataque o numerador: liquide um empréstimo automóvel, elimine os mínimos dos cartões de crédito ou escolha uma casa mais barata para reduzir a prestação de habitação. Evite abrir novo crédito ou financiar mobiliário antes da escritura — um novo pagamento mensal de $400 sobre um rendimento mensal de $10,000 soma 4 pontos inteiros ao seu rácio total, o que pode matar uma aprovação no limite.
O que é um bom rácio dívida/rendimento?
Abaixo de 36% no total é considerado forte pela maioria dos mutuantes, e abaixo de 28% no inicial mantém a habitação confortável. Entre 36% e 43% é aprovável com fatores compensatórios; acima de 43% é difícil em empréstimos convencionais.
Qual é a diferença entre o DTI inicial e o DTI total?
O DTI inicial é os custos de habitação divididos pelo rendimento bruto mensal. O DTI total é todos os pagamentos mensais de dívidas — incluindo habitação — divididos pelo rendimento bruto mensal. Os mutuantes avaliam ambos.
Os mutuantes usam o rendimento bruto ou líquido para o DTI?
Bruto — o seu rendimento antes de impostos. Isto embeleza ligeiramente o rácio, uma vez que os impostos nunca aparecem nele. Verifique sempre o pagamento resultante face ao seu vencimento líquido real antes de se comprometer.
Posso obter uma hipoteca com um DTI de 50%?
Raramente através de canais convencionais — 43% é o teto de hipoteca qualificada que a maioria dos mutuantes observa. Alguns programas FHA, VA ou não-QM permitem rácios mais altos com fortes fatores compensatórios, geralmente a taxas mais altas.
Serviços públicos e mercearia contam para o meu DTI?
Não. O DTI conta apenas obrigações de dívida — pagamentos de empréstimos, mínimos e pensões. Serviços públicos, mercearia, assinaturas e gastos discricionários são invisíveis para o rácio, e é exatamente por isso que o seu orçamento tem de ser mais rigoroso do que o seu DTI.