Berechnen Sie Ihre Wohnkostenquote und Ihre Gesamtschuldenquote — die Kennzahlen, mit denen Hypothekengeber Ihre Kreditwürdigkeit prüfen.
Was ist der DTI? Wohnkostenquote vs. Gesamtschuldenquote
Ihre Schulden-Einkommens-Quote ist der Anteil Ihres monatlichen Bruttoeinkommens, der für Schuldenzahlungen draufgeht. Kreditgeber betrachten zwei Varianten. Die Wohnkostenquote zählt nur Wohnkosten — Tilgung, Zinsen, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und HOA-Gebühren (PITI). Die Gesamtschuldenquote addiert alle anderen wiederkehrenden Schulden: Autokredite, Studiendarlehen, Kreditkarten-Mindestbeträge, Privatkredite und Unterhalt. Ein Kreditnehmer kann den Wohnkostentest bestehen und am Gesamttest scheitern — deshalb berechnen Kreditgeber immer beide.
Die 28/36-Regel und die 43-%-Obergrenze für QM-Darlehen
Die klassische Regel lautet 28/36: höchstens 28 % des Bruttoeinkommens für Wohnen, höchstens 36 % für alle Schulden zusammen. In der Praxis genehmigen die meisten konventionellen Kreditgeber Gesamtquoten bis 43–45 % für Kreditnehmer mit guter Bonität, Barreserven oder hoher Anzahlung; FHA/VA-Programme gehen noch weiter. Doch je weiter Sie über 36 % hinausgehen, desto dünner wird Ihr Spielraum für alles, was die Quote ignoriert — Steuern, Lebensmittel, Ersparnisse und Notfälle.
So senken Sie Ihren DTI vor dem Antrag
Ihr Einkommen ändern Sie nicht über Nacht — arbeiten Sie also am Zähler: Lösen Sie einen Autokredit ab, beseitigen Sie Kreditkarten-Mindestbeträge oder wählen Sie ein günstigeres Zuhause, um die Wohnkosten zu senken. Eröffnen Sie vor dem Abschluss keine neuen Kredite und finanzieren Sie keine Möbel — eine neue Monatsrate von 400 $ bei 10.000 $ Monatseinkommen addiert volle 4 Punkte zu Ihrer Gesamtquote, was eine knappe Genehmigung kippen kann.
Was ist eine gute Schulden-Einkommens-Quote?
Unter 36 % Gesamtquote gilt bei den meisten Kreditgebern als stark, unter 28 % Wohnkostenquote bleibt das Wohnen komfortabel. Zwischen 36 % und 43 % ist eine Genehmigung mit kompensierenden Faktoren möglich; über 43 % wird es bei konventionellen Darlehen schwierig.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnkostenquote und Gesamtschuldenquote?
Die Wohnkostenquote sind die Wohnkosten geteilt durch das monatliche Bruttoeinkommen. Die Gesamtschuldenquote sind alle monatlichen Schuldenzahlungen — einschließlich Wohnen — geteilt durch das monatliche Bruttoeinkommen. Kreditgeber prüfen beide.
Verwenden Kreditgeber das Brutto- oder Nettoeinkommen für den DTI?
Brutto — Ihr Einkommen vor Steuern. Das schönt die Quote etwas, da Steuern darin nie auftauchen. Prüfen Sie die resultierende Rate immer an Ihrem tatsächlichen Nettoeinkommen, bevor Sie sich festlegen.
Bekomme ich eine Hypothek mit 50 % DTI?
Selten über konventionelle Kanäle — 43 % ist die Obergrenze für qualifizierte Hypotheken, die die meisten Kreditgeber einhalten. Manche FHA-, VA- oder Non-QM-Programme erlauben höhere Quoten mit starken kompensierenden Faktoren, meist zu höheren Zinsen.
Zählen Nebenkosten und Lebensmittel zu meinem DTI?
Nein. Der DTI zählt nur Schuldverpflichtungen — Darlehensraten, Mindestbeträge und Unterhaltsverpflichtungen. Nebenkosten, Lebensmittel, Abos und frei verfügbare Ausgaben sind für die Quote unsichtbar — genau deshalb muss Ihr Budget strenger sein als Ihr DTI.