当贷款机构决定您能负担得起多少房子时，他们的起点不是房源的标价，而是两个百分比：28和36。这两个数字被称为28/36法则，是贷款行业对债务收入比（DTI）上限的经典概括，用于区分可获批的房贷和会被拒绝的房贷。无论这是您的第一套房还是第五套房，在与贷款机构面谈之前，了解这些比率以及您所处的位置，都是您能做的最有用的一件事。
这两个数字的含义
该法则分为两部分，分别称为前端比率和后端比率。
前端比率将您的住房成本限制在税前月收入的28%以内。住房成本指的是完整的PITI付款：本金和利息、房产税、房主保险，再加上HOA（业主协会）费用和房贷保险。不仅仅是贷款月供——而是维持这个屋顶的全部开销。
后端比率将您所有的每月债务还款限制在税前月收入的36%以内。这包括住房月供加上车贷、学生贷款、信用卡最低还款额、个人贷款和子女抚养费。贷款机构计算的是最低应还债务——不包括房租、水电费或日常杂货开销。
两个比率都使用税前总收入，而不是到手工资。这会让可负担性看起来略高一些，因为税收从不出现在比率中——这就是为什么在看中某套房源之前，您一定要用实际到手工资来检验贷款机构给出的上限。
实际案例：年收入$120,000的家庭
假设一个家庭年收入为$120,000，即每月$10,000，现有债务月供为$800（一笔车贷和一笔学生贷款）。
- 前端上限：$10,000 × 28% = 全部住房成本最高$2,800/月。
- 后端上限：$10,000 × 36% = 住房加全部债务最高$3,600/月。
- 扣除债务后的住房预算：$3,600 − $800 = 住房预算$2,800/月。
在这个例子中，两个比率得出的结论一致：该家庭每月最多可将$2,800用于住房。如果同一个家庭的月债务是$1,500而非$800，后端比率会先收紧：$3,600 − $1,500 = $2,100，住房预算将缩减到$2,100，即使前端比率仍然允许$2,800。两个结果中较低的那个永远胜出——这正是设立两个比率的全部意义。
贷款机构的实际用法（以及弹性空间）
28/36法则是教科书版本。实践中，不同贷款项目的分界线略有不同：
- 常规贷款（Fannie Mae/房地美）通常允许后端比率高达43–45%，前提是有强有力的补偿性因素——高信用评分、充足的现金储备或较高的首付。
- FHA贷款更为宽松，对于信用良好且有储备的借款人，后端比率常常可以批到50%以上。
- VA贷款根本不公布硬性的DTI上限，不过贷款机构仍会仔细审查借款人的剩余收入。
我们的房贷可负担性计算器以保守的36%后端比率为基准，因此请把它给出的上限视为一个安全的起点，而不是贷款机构可能给出的绝对上限。获批50% DTI和在50% DTI下过得舒心，是两件完全不同的事。
申请前如何改善您的比率
您有三个杠杆，按影响大小排序如下：
1. 偿还月供债务。还清一笔$400的车贷，省下的不只是$400——在36%的后端比率下，它能释放出$400的月住房预算，按6.5%利率30年期计算，大约可多支持$63,000的贷款额度。月供高、余额小的债务，是申请房贷前回报最高的偿还目标。
2. 提高首付。更高的首付意味着更小的贷款，从而月供更小，前端比率直接改善。它还能帮您避开私人房贷保险（PMI），而PMI是计入住房月供的。
3. 提高收入——但要谨慎。贷款机构只认可稳定、有记录的收入：工资、稳定的奖金、有两年历史的自由职业或副业收入。刚换的第二份工作或一次性意外之财通常不算数。
没有帮助的做法：注销旧信用卡（可能损害信用评分），或在不同卡之间倒腾债务。贷款机构看的是最低还款额和余额，而不是债务安排得有多巧妙。
28/36法则与现实生活
这些比率是护栏，不是预算。一个后端DTI恰好为36%的家庭，如果育儿成本高、医疗保险贵，或是收入不稳定的自由职业者，实际的拮据程度会远超比率所显示的——因为这些开销都不出现在贷款机构的计算中。理财规划师通常建议首次购房者、单收入家庭，以及没有深厚应急储备的人，把住房支出控制在税前收入的25–28%以内（约相当于到手工资的35%），而不是拉到获批上限。贷款机构的职责是衡量违约风险；您的职责是衡量自己的生活。
如果超出了上限怎么办？
没通过贷款机构的28/36测试，不代表与买房无缘——只代表当前的房价、首付和债务组合行不通。您有五个办法，大致按有效性排序：
- 买便宜一点的房子。最快的解决办法。房价每降$10,000，按6.5%/30年期计算，月供大约减少$64——而且两个比率同时改善。
- 增加首付。同样房价下，把贷款从$400,000降到$360,000（首付从5%提到10%），月供减少约$253，还可能免掉PMI，对前端比率是双重利好。
- 彻底消灭一笔月供债务。贷款机构按最低还款额计算，因此消灭一笔$300/月的债务，就能释放$300的后端空间——往往比把同样的钱加进首付更有效。
- 增加共同借款人。伴侣的收入可以计入（他们的债务和信用也会一并计入）。别想当然地以为这一定有帮助——先算合并后的比率：伴侣如果背着沉重的学生贷款，可能弊大于利。
- 等待并修复。六个月的积极还债能让两个比率大幅改善。房贷是30年的承诺；花6个月时间干净利落地达到申请条件，是便宜的保险。
千万不要这样做：为了通过比率而勉强选择只付利息或可调利率产品。用一个您实际负担不起的诱饵月供去通过审核，正是2008年金融危机的成因——这些比率的存在是为了保护您，而不仅仅是保护贷款机构。
DTI区间：您处在什么位置？
并非所有DTI比率都一样。以下是贷款机构通常对后端比率的解读：
- 28%以下：优秀——您能获得最优贷款项目，谈判筹码也最多。
- 28–36%：舒适区——常规贷款、FHA和VA的标准获批，定价都不错。
- 36–43%：可行——有补偿性因素时常规贷款通常能批；需要准备更多证明材料。
- 43–50%：吃紧——属于FHA的领地，或信用和储备都很强的常规贷款；定价会变差。
- 50%以上：困难——只限特殊项目；大多数规划师都会认为这已经过度透支，无论能否获批。
现在就算一算您的比率：把所有每月最低债务还款（包括拟议的住房月供）加起来，除以税前月收入。如果超过43%，请把减债作为购房计划的第一步，而不是事后补救。
关键要点
- 住房总成本不超过税前月收入的28%（前端比率）。
- 所有月债务还款（含住房）控制在税前收入的36%以内（后端比率）。
- 两个计算结果中较低的那个，才是您的真实预算。
- 常规、FHA和VA项目允许更高的比率——但获批不等于负担得起。
- 申请前还清月供高的债务，是提高上限最快的方法。
常见问题
28/36法则是法律吗？
不是——它是行业指导原则，不是法规。每家贷款机构和贷款项目都有自己的DTI上限，许多机构在借款人有补偿性优势时会批准远超36%后端比率的申请。但28/36仍是核保人员受训的基准，所以它是合适的规划目标。
贷款机构计算DTI用税前收入还是税后收入？
税前收入。这让比率看起来比按到手工资算的略为宽松，这就是为什么您一定要把算出的月供放回实际预算中交叉验证。
后端比率中什么算作”债务”？
分期和循环债务的最低还款额：车贷、学生贷款、信用卡最低还款、个人贷款、子女抚养费和赡养费。房租、水电费、保险费和杂货开销不算——但您的预算必须覆盖它们。
后端比率超过43%还能拿到房贷吗？
有时可以。FHA贷款和一些常规项目在有强补偿性因素（如优秀信用、充足储备或剩余收入）时会批准更高的比率。预期会需要更多证明材料和更严格的审查。
28/36法则也适用于再融资吗？
适用——贷款机构在每一次房贷申请（包括再融资）中都会重新核验DTI。如果买房后债务增加了或收入下降了，当年看起来很容易的再融资可能会变难。
DTI和信用评分有什么区别？
DTI衡量的是现金流能力（您付得起月供吗？）；信用评分衡量的是还款历史（您按时还款吗？）。贷款机构两者都要：再好的评分也救不了60%的DTI，再低的DTI也救不了580分的信用。
相关计算器
用我们的房贷可负担性计算器把这些比率换算成具体的上限，在房贷计算器中把月供换算成贷款额度，用工资计算器核对比率背后的到手工资，或在所得税计算器中看清您的整体债务状况。