Die 28/36-Regel: So prüfen Banken Ihre Hypothek

Wenn ein Kreditgeber entscheidet, wie viel Haus Sie sich leisten können, beginnt er nicht mit dem Angebotspreis, sondern mit zwei Prozentzahlen: 28 und 36. Bekannt als die 28/36-Regel sind diese beiden Zahlen die klassische Kurzform der Kreditbranche für die Schuldendienstquote-Grenzen (DTI – debt-to-income), die eine bewilligungsfähige Hypothek von einer abgelehnten unterscheiden. Ob Sie Ihr erstes oder Ihr fünftes Haus kaufen: Diese Quoten zu verstehen — und zu wissen, wo Sie im Vergleich dazu stehen — ist das Nützlichste, was Sie tun können, bevor Sie mit einem Kreditgeber sprechen.

Was die beiden Zahlen bedeuten

Die Regel besteht aus zwei Hälften: der Front-End-Quote und der Back-End-Quote.

Die Front-End-Quote begrenzt Ihre Wohnkosten auf 28 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens. Wohnkosten bedeutet die vollständige PITI-Rate: Tilgung und Zinsen, Grundsteuern, Wohngebäudeversicherung sowie etwaige HOA-Gebühren und Hypothekenversicherung. Nicht nur die Kreditrate — alles, was es kostet, das Dach über dem Kopf zu behalten.

Die Back-End-Quote begrenzt alle Ihre monatlichen Schuldentilgungen auf 36 % des monatlichen Bruttoeinkommens. Dazu gehören die Wohnkosten plus Autokredite, Studiendarlehen, Kreditkarten-Mindestzahlungen, Privatkredite und Unterhaltszahlungen. Kreditgeber zählen die erforderlichen Mindestzahlungen — nicht Miete, Nebenkosten oder Lebensmittel.

Beide Quoten verwenden das Bruttoeinkommen (vor Steuern), nicht das Nettoeinkommen. Das schönt die Bezahlbarkeit etwas, da Steuern in der Quote nie auftauchen — weshalb Sie die Obergrenze des Kreditgebers immer an Ihrem tatsächlichen Nettoeinkommen gegenprüfen sollten, bevor Sie sich in ein Angebot verlieben.

Rechenbeispiel: Haushaltseinkommen von $120,000

Nehmen wir einen Haushalt, der $120,000 pro Jahr verdient, also $10,000 pro Monat, mit $800 pro Monat an bestehenden Schuldentilgungen (ein Autokredit und Studiendarlehen).

• Front-End-Obergrenze: $10,000 × 28 % = $2,800/Monat maximal für alle Wohnkosten.
• Back-End-Obergrenze: $10,000 × 36 % = $3,600/Monat maximal für Wohnkosten plus alle Schulden.
• Wohnbudget nach Abzug der Schulden: $3,600 − $800 = $2,800/Monat für Wohnkosten.

In diesem Fall stimmen beide Quoten überein: Der Haushalt kann bis zu $2,800 pro Monat für Wohnkosten ausgeben. Hätte derselbe Haushalt stattdessen $1,500 monatliche Schulden, würde zuerst die Back-End-Quote greifen: $3,600 − $1,500 = $2,100, und das Wohnbudget würde auf $2,100 schrumpfen, obwohl die Front-End-Quote weiterhin $2,800 erlaubt. Das niedrigere der beiden Ergebnisse gewinnt immer — genau darum gibt es zwei Quoten.

Wie Kreditgeber sie tatsächlich anwenden (und wo sie flexibel sind)

Die 28/36-Regel ist die Lehrbuchversion. In der Praxis ziehen verschiedene Kreditprogramme die Grenzen etwas unterschiedlich:

• Konventionelle Kredite (Fannie Mae/Freddie Mac) erlauben üblicherweise Back-End-Quoten bis zu 43–45 % bei starken Ausgleichsfaktoren — einem hohen Kreditscore, großen Barreserven oder einer hohen Anzahlung.
• FHA-Kredite sind noch großzügiger und bewilligen häufig Back-End-Quoten im 50er-Bereich für Kreditnehmer mit solidem Kreditscore und Reserven.
• VA-Kredite veröffentlichen überhaupt keine feste DTI-Obergrenze, obwohl Kreditgeber das Resteinkommen des Kreditnehmers weiterhin genau prüfen.

Unser Mortgage Affordability Calculator verwendet die konservative 36-%-Back-End-Quote als Basis — betrachten Sie seine Obergrenze daher als sicheren Ausgangspunkt, nicht als das absolute Maximum, das ein Kreditgeber anbieten könnte. Mit 50 % DTI bewilligt zu werden und sich mit 50 % DTI wohlzufühlen, sind zwei sehr verschiedene Dinge.

So verbessern Sie Ihre Quoten vor dem Antrag

Sie haben drei Hebel, und sie wirken in dieser Reihenfolge:

1. Monatliche Schulden tilgen. Die Abschaffung einer $400-Autorate spart nicht nur $400 — bei einer 36-%-Back-End-Quote gibt sie $400 monatliches Wohnbudget frei, was bei 6,5 % über 30 Jahre etwa $63,000 mehr Kreditsumme ermöglicht. Kleine Schulden mit hohen Mindestzahlungen sind vor einem Hypothekenantrag die lohnendsten Tilgungsziele.

2. Die Anzahlung erhöhen. Eine höhere Anzahlung verkleinert den Kredit, was die Rate verkleinert, was die Front-End-Quote direkt verbessert. Sie hilft Ihnen außerdem, die private Hypothekenversicherung zu umgehen, die in die Wohnkosten eingerechnet wird.

3. Das Einkommen steigern — vorsichtig. Kreditgeber zählen stabiles, nachgewiesenes Einkommen: Gehalt, regelmäßige Boni, zweijährige Historien von freiberuflichem Einkommen oder Nebeneinkünften. Ein brandneuer Zweitjob oder ein einmaliger Geldsegen zählen in der Regel nicht.

Was nicht hilft: alte Kreditkarten zu schließen (das kann Ihrem Score schaden) oder Schulden zwischen Karten zu verschieben. Kreditgeber schauen auf Mindestzahlungen und Salden, nicht darauf, wie geschickt die Schulden arrangiert sind.

Die 28/36-Regel im Vergleich zum echten Leben

Die Quoten sind Leitplanken, kein Budget. Ein Haushalt mit exakt 36 % Back-End-DTI, aber hohen Kinderbetreuungskosten, teurer Krankenversicherung oder unregelmäßigem freiberuflichem Einkommen wird sich deutlich stärker strapaziert fühlen, als die Quote vermuten lässt — denn nichts davon taucht in der Rechnung des Kreditgebers auf. Finanzplaner raten Erstkäufern, Einverdiener-Haushalten und allen ohne tiefen Notgroschen oft, Wohnkosten unter 25–28 % des Bruttoeinkommens (oder rund 35 % des Nettoeinkommens) anzustreben, statt sich bis zur maximalen Bewilligung zu strecken. Der Job des Kreditgebers ist es, das Ausfallrisiko zu messen; Ihr Job ist es, Ihr Leben zu messen.

Was, wenn Sie über den Grenzen liegen?

Die 28/36-Prüfung bei einem Kreditgeber nicht zu bestehen, bedeutet nicht, dass Wohneigentum vom Tisch ist — es bedeutet, dass die aktuelle Kombination aus Preis, Anzahlung und Schulden nicht funktioniert. Sie haben fünf Möglichkeiten, grob nach Wirksamkeit geordnet:

• Weniger Haus kaufen. Die schnellste Lösung. Jede $10,000 weniger Kaufpreis senkt eine 6,5-%/30-Jahre-Rate um etwa $64/Monat — und verbessert beide Quoten gleichzeitig.
• Die Anzahlung erhöhen. Von einem $400,000-Kredit auf $360,000 zu gehen (10 % statt 5 % Anzahlung beim gleichen Preis) senkt die Rate um etwa $253/Monat und kann PMI eliminieren, was der Front-End-Quote doppelt hilft.
• Eine monatliche Schuld vollständig tilgen. Kreditgeber zählen Mindestzahlungen, daher gibt die Abschaffung einer einzigen $300/Monat-Verpflichtung $300 Back-End-Spielraum frei — oft wirkungsvoller als dieselben Dollar zusätzlich in der Anzahlung.
• Einen Mitkreditnehmer hinzufügen. Das Einkommen eines Partners zählt (zusammen mit seinen Schulden und seiner Bonität). Rechnen Sie die kombinierten Quoten durch, bevor Sie annehmen, dass es hilft — ein Partner mit hohen Studiendarlehen kann mehr schaden, als sein Einkommen nützt.
• Warten und sanieren. Sechs Monate aggressiver Schuldentilgung können beide Quoten dramatisch bewegen. Eine Hypothek ist eine 30-jährige Verpflichtung; eine 6-monatige Verzögerung für eine saubere Qualifizierung ist eine günstige Versicherung.

Was Sie nicht tun sollten: sich in ein zinsloses oder variables Produkt strecken, nur um die Quoten zu bestehen. Sich mit einer Lockrate zu qualifizieren, die Sie sich eigentlich nie leisten können — so ist die Krise von 2008 entstanden. Die Quoten existieren, um Sie zu schützen, nicht nur den Kreditgeber.

DTI-Bänder: Wo stehen Sie?

Nicht alle DTI-Quoten sind gleich. So lesen Kreditgeber Ihre Back-End-Quote in der Regel:

• Unter 28 %: exzellent — Sie qualifizieren sich für die besten Programme und haben die stärkste Verhandlungsposition.
• 28–36 %: die Komfortzone — Standardbewilligungen mit guter Preisgestaltung bei konventionellen, FHA- und VA-Krediten.
• 36–43 %: machbar — konventionelle Bewilligung ist mit Ausgleichsfaktoren üblich; rechnen Sie mit mehr Dokumentation.
• 43–50 %: angespannt — FHA-Territorium oder konventionell mit starken Reserven und Bonität; die Konditionen leiden.
• Über 50 %: schwierig — begrenzt auf Spezialprogramme; die meisten Planer würden dies unabhängig von der Bewilligung als überdehnt bezeichnen.

Rechnen Sie Ihre jetzt aus: Addieren Sie jede monatliche Mindestschuldentilgung (einschließlich der geplanten Wohnrate) und teilen Sie durch das monatliche Bruttoeinkommen. Wenn Sie über 43 % liegen, betrachten Sie den Schuldenabbau als Schritt eins Ihres Hauskaufplans — nicht als Nebensache.

Wichtigste Erkenntnisse

• Geben Sie nicht mehr als 28 % des monatlichen Bruttoeinkommens für die gesamten Wohnkosten aus (Front-End-Quote).
• Halten Sie alle monatlichen Schuldentilgungen, einschließlich Wohnkosten, unter 36 % des Bruttoeinkommens (Back-End-Quote).
• Die niedrigere der beiden Berechnungen legt Ihr reales Budget fest.
• Konventionelle, FHA- und VA-Programme erlauben höhere Quoten — aber Bewilligung ist nicht dasselbe wie Bezahlbarkeit.
• Schulden mit hohen Mindestzahlungen vor dem Antrag zu tilgen, ist der schnellste Weg, Ihre Obergrenze zu erhöhen.

Häufige Fragen

Ist die 28/36-Regel ein Gesetz?

Nein — es ist eine Branchenrichtlinie, kein Gesetz. Einzelne Kreditgeber und Kreditprogramme legen ihre eigenen DTI-Obergrenzen fest, und viele bewilligen Kreditnehmer mit Ausgleichsstärken deutlich über 36 % Back-End. Aber 28/36 bleibt der Benchmark, auf den Underwriter geschult sind — also das richtige Planungsziel.

Verwenden Kreditgeber für DTI das Brutto- oder das Nettoeinkommen?

Brutto — Einkommen vor Steuern. Das macht die Quoten in Netto-Betrachtung etwas großzügiger, weshalb Sie die resultierende Rate immer an Ihrem tatsächlichen Budget gegenprüfen sollten.

Was zählt als „Schuld“ in der Back-End-Quote?

Mindestzahlungen auf Raten- und revolvierende Schulden: Autokredite, Studiendarlehen, Kreditkarten-Mindestzahlungen, Privatkredite, Kindesunterhalt und Ehegattenunterhalt. Miete, Nebenkosten, Versicherungsprämien und Lebensmittel zählen nicht — obwohl Ihr Budget sie abdecken muss.

Kann ich eine Hypothek über einer 43-%-Back-End-Quote bekommen?

Manchmal. FHA-Kredite und einige konventionelle Programme bewilligen höhere Quoten bei starken Ausgleichsfaktoren wie exzellentem Kreditscore, großen Reserven oder Resteinkommen. Rechnen Sie mit mehr Dokumentation und Prüfung.

Gilt die 28/36-Regel auch für Refinanzierungen?

Ja — Kreditgeber prüfen DTI bei jedem Hypothekenantrag erneut, einschließlich Refinanzierungen. Eine Refinanzierung, die bei der Vergabe einfach aussah, kann schwieriger werden, wenn Ihre Schulden seit dem Kauf gewachsen oder Ihr Einkommen gesunken ist.

Worin unterscheidet sich DTI von meinem Kreditscore?

DTI misst die Cashflow-Kapazität (können Sie die Rate zahlen?); der Kreditscore misst die Rückzahlungshistorie (zahlen Sie pünktlich?). Kreditgeber brauchen beides: Ein großartiger Score repariert keine 60-%-DTI, und eine niedrige DTI repariert keinen 580er-Score.

Verwandte Rechner

Verwandeln Sie diese Quoten mit unserem Mortgage Affordability Calculator in eine konkrete Obergrenze, rechnen Sie die Rate mit dem Hypothekenrechner in eine Kreditsumme um, prüfen Sie das Nettoeinkommen hinter den Quoten im Gehaltsrechner oder sehen Sie Ihr gesamtes Schuldenbild im Einkommensteuerrechner.