我们免费的 抵押贷款额外还款计算器 可展示将额外本金还款缩短贷款摊销期限、降低利息总额的效果。无论您按月、按年额外还款，或一次性大额还款，这款抵押贷款额外还款计算器都能为您精确计算节省金额和提前还清日期，适用于美国、加拿大、英国和澳大利亚。
抵押贷款详情
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额外还款策略
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节省利息总额
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标准月供：
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节省时间（提前还清）：
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我们的抵押贷款额外还款计算器如何工作？
每一笔标准抵押贷款月供都由两部分组成：本金债务和贷款机构的利息费用。在使用我们的 抵押贷款额外还款计算器时，您可以看到将额外资金直接投入本金余额如何降低终身借款成本。由于常规摊销贷款按剩余余额计算利息，提前降低余额会随着时间产生复利效应。
在采用额外还款前，如需评估基准数字，可用我们的 抵押贷款摊销表计算器 查看摊销基线，或用我们的 抵押贷款负担能力计算器验证您的最高借款能力。
偿还额外房贷的4种策略
- 固定每月额外还款： 每月账单直接多还$50、$100或$200是最可持续的方法。用 抵押贷款额外还款计算器 看看小额资金如何消除数年的还款期。
- 年度一次性大额还款： 将退税、奖金或继承款每年一次投入本金，可大幅抑制利息复利。
- 加速双周还款： 将月供一分为二、每两周还一次，每年产生26次半额还款，相当于每年13笔全额还款，在不改变月预算的情况下将30年期限缩短4至6年。
- 贷款重估或再融资减本： 一次性还款并让贷款机构重新计算月供，而不改变利率。您可以用我们的主要 全球抵押贷款计算器验证您的最高借款能力。
额外还款的复利效应：30年案例研究
下表以$350,000抵押贷款、利率6.50%为例，展示额外本金还款如何省钱：
| 还款策略 | 月供 | 已付利息总额 | 总贷款期限 |
|---|---|---|---|
| 标准基线 | $2,212 | $446,400 | 30年 |
| 每月+$100 | $2,312 | $394,115 | 26.8年（节省3.2年） |
| 每月+$250 | $2,462 | $334,920 | 23.1年（节省6.9年） |
提前还款罚金与贷款机构规则
在投入额外资金前，请先向贷款机构或服务商确认：额外还款将直接用于 本金削减 ，而不是未来预定还款。此外，在 消费者金融保护局 (CFPB)监管的联邦借贷规则下，美国和加拿大的大多数合规住宅抵押贷款都不收取提前还款罚金，借款人可按自己的节奏偿还余额。
常见问题
额外房贷还款是还本金还是还利息？
在与贷款机构正确约定的情况下，除标准月供外多付的每一分钱都会100%用于降低本金余额。
按月多还好，还是每年一次好？
按月多还略好一些，因为利息按未偿还余额持续累计。越早降低本金，每个账单期被计复利的余额就越少。
这款抵押贷款额外还款计算器适用于英国和加拿大贷款吗？
可以。尽管加拿大抵押贷款采用半年复利，而英国和美国贷款按月或按日余额计算利息，这款 抵押贷款额外还款计算器 仍能为所有主要货币准确估算总债务减少额和加速还清时间。
如何使用本计算器
先输入您的贷款，再叠加您想测试的额外还款策略。表单下方的每种策略对应上文指南中的四种方法之一。
- 贷款金额。 您的当前余额（新贷款则用原始金额）——在余额大、年限新的贷款上，额外还款的效果最显著。
- 利率。 您的合同利率。利率越高，额外还款越有价值：每一笔提前还款都能避免在剩余期限内按此利率计息。
- 每月额外还款。 每次还款的固定额外金额——$100、$200，或预算允许的任何数额。这对应策略一，也是最有力的可持续选择，因为它从第一个月就开始复利。
- 每年额外还款。 每年一次的大额还款——退税、奖金或继承款（策略二）。年度一次性还款有帮助，但同样的金额分摊到每月能省得略多，因为利息每月都按未偿还余额累计。
双周策略（策略三）：将月供除以二，每两周还一次——26次半额还款相当于每年13笔全额还款。重估策略（策略四）：在此处建模一次性还款，然后向服务商索取重估报价，查看降低后的新月供。
读懂您的结果
- 标准月供。 无任何额外还款时的基准本息——下方一切数字的参照点。
- 新加速还款。 基线加上您的额外金额：即您每月实际要写的支票金额。
- 原利息总额 vs 新利息总额。 采用策略与不采用策略的终身利息对比。两者之差就是头条节省额——常常大于额外还款总额本身，因为每一笔提前还款都避免了多年的复利。
- 节省利息总额。 直观给出差额：这是您留住而不是付给贷款机构的钱。
- 节省时间（提前还清）。 从期限中缩减的年数和月数。这是自由指标——您的住房支出降至仅剩税费和保险的那一天。
- 新贷款还清日期。 采用该策略后您无房贷的月份。圈起来：它是全页最激励人心的数字。
实例演示
一笔 $350,000抵押贷款，利率6.50%，30年期 ，每月多还 $200 用于本金：
- 标准月供： $2,212.24/月；加速还款： $2,412.24/月
- 基线：360个月（30.0年），利息总额 $446,406
- 每月+$200： 286个月（23.8年）还清，利息总额 $338,309
- 节省利息：$108,097——节省时间：6.2年
每月$200的额外还款在缩短后的期限内共约$57,200，却消除了$108,097的利息——几乎是投入的两倍——因为每一美元提前还款都避免了长达24年剩余期限内的利息。这种不对称就是提前还款的全部理由。
常见问题
我应该多还房贷，还是拿钱去投资？
比较税后回报：提前偿还6.50%的抵押贷款，每一美元都能获得无风险、免税的6.50%回报。投资在几十年里可能超过这个水平，但伴随市场风险和税负。两个决胜因素是流动性（投资可随时变现，房屋净值不行）和心理——许多借款人乐意接受还清房贷这个“低回报”。
什么是抵押贷款重估，与提前还款有什么区别？
重估保留您的利率和期限，但在一次性还款后重新摊销贷款，以少量费用（通常几百美元）降低所需月供。不重估的提前还款则保持月供不变，缩短期限。想减轻月供选重估，想最大化省息选普通提前还款。
我需要告诉贷款机构额外还款用于本金吗？
需要——明确且书面。有些服务商会默认将额外资金记为“未来还款”或托管账户，那对您毫无益处。请将每笔额外还款指定为“本金削减”（大多数服务商有复选框或备注栏），然后在下一份账单上核对余额确实下降了。
值得做的额外还款有最低门槛吗？
没有门槛——数学是线性的，即使新30年贷款每月多还$25，长期也能省下数千美元。实际的最低标准是您能坚持的数额：坚持十年的每月多还$50，胜过六个月后就放弃的每月多还$300。
额外还款能更快取消PMI吗？
能，这是额外还款回报最高的用途之一。常规PMI通常在贷款价值比80%时取消（78%自动终止）。将额外还款投入本金可将这一天提前数年——算一算，因为省下的每一个月PMI都是利息节省之外的纯收益。
如果以后跟不上额外还款怎么办？
不会有坏事发生。额外还款是自愿的——不像15年再融资那样锁定了更高的月供。如果收入下降，停掉额外还款即可，贷款恢复原计划。这种可逆性是30年贷款提前还款相对缩短期限再融资的战略优势。
相关计算器
在我们的 抵押贷款还清计算器中查看一次性还清视角，在 抵押贷款摊销表计算器中研究基线计划表，在 双周抵押贷款计算器中测算双周还款效果，或在 抵押贷款计算器中从一笔新贷款开始。验证您的最高借款能力。